Prawo rzeczowe, wykład 4, 17-03-2017
Kwestia związana z ustalaniem granic w sytuacji, w której stały się one sporne. Dochodzi czasem do sytuacji, w których – z różnych przyczyn – granice między nieruchomościami gruntowymi ulegają zatarciu. To może być wynikiem okoliczności czysto faktycznych, np. w postaci zniszczenia, uszkodzenia, wykopana znaków granicznych ewentualnie to mogą być okoliczności natury prawnej, związane z jakimiś nieformalnymi umowami odnoszącymi się do korzystania z nieruchomości czy też ze zmianą faktycznego stanu władania gruntami. W takiej sytuacji zachodzi potrzeba ustalenia przebiegu granic. Kwestie z tym związane są tylko częściowo uregulowane przepisami kodeksu cywilnego, natomiast z przeważającej mierze stanowią przedmiot odrębnej regulacji prawnej zawartej w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne. Jeśli chodzi o regulacje kodeksową, to właściwie kodeks ogranicza się do stwierdzenia, że właścicieli sąsiadujących gruntów obciąża obowiązek współdziałania przy rozgraniczaniu gruntów i przy utrzymywaniu znaków granicznych. Kodeks też określa kryteria przy wykorzystaniu których powinno nastąpić ustalenie przebiegu granic.
Służące temu procedury:
Wznowienie granic (ma charakter materialno-techniczny) – celem nie jest wytyczenie granic między gruntami, a odtworzenie ustalonych w przeszłości znaków granicznych. W związku z tym, takie postępowanie jest prowadzone przez uprawnionego geodetę, nie jest sformalizowane, geodeta w takich sytuacji zawiadamia właścicieli sąsiadujących gruntów o terminie podejmowanych czynności i w oparciu o to co wynika z dokumentacji geodezyjnej i co zastanie w terenie – ustala miejsce lokalizacji wyznaczonych wcześniej punktów granicznych. Z takiej czynności sporządzany jest protokół. Ta czynność nie tworzy nowego stanu prawnego. W praktyce ta procedura bywa czasami nadużywana – geodeci podejmują w tym trybie czynności mimo że sytuacja wskazuje że powinno być zastosowane rozgraniczenie.
Rozgraniczenie – to postępowanie toczy się przed organem wykonawczym gminy. To jest postępowanie prowadzone na pierwszym etapie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W zasadzie jest wszczynane na wniosek jednego z właścicieli graniczących nieruchomości, wyjątkowo do rozgraniczenia może dojść z urzędu. W takim postępowaniu organ administracji upoważnia wyznaczonego geodetę do przeprowadzenia czynności w terenie. Ten geodeta, po zawiadomieniu o terminie czynność osób zainteresowanych, w oparciu o dokumenty i o to co zastanie na miejscu, ma za zadanie wyznaczenie granicy zgodnie z kryteriami, które zostały sprezycowanie w art. 153 KC. Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Jak się to odbywa? Generalnie geodeta zmierza do tego, żeby uzyskać oświadczenia stron – właścicieli graniczących nieruchomości – w przedmiocie ugodowego wytyczenia granicy. Jest to rozwiązanie najbardziej preferowane w tym trybie. Jeśli dojdzie do zawarcia ugody na gruncie, to taka ugoda ma moc ugody zawartej przed sądem. Jeśli chodzi o zasięg przestrzenny nieruchomości – stwarza ona odtąd nowy stan prawny. Jeżeli do ugody nie dojdzie geodeta powinien w oparciu o w miarę możliwości zgodne oświadczenia stron, w oparciu o dokumentację geodezyjną i istniejące znaki w terenie, ustalić przebieg granicy zgodnie ze stanem prawnym. To wszystko jest utrwalane w protokole, dołącza się do niego szkic graniczny, taka dokumentacja jest składana do zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzonego przez starostę i przekazywana przez geodetę organowi gminy, który go upoważnił do czynności. Na bazie tej dokumentacji, organ wydaje decyzję, która jest aktem prowadzącym do rozgraniczenia nieruchomości. Na typ etapie sprawa postępowania administracyjnego się kończy. Decyzja jest doręczana stronom i odtąd zaczynają się rozwiązania nietypowe: tryb odwoławczy już jest realizowany na drodze postępowania cywilnego (sądowego), mamy tu procedurę mieszaną (administracyjno-sądową). Każda ze stron może w terminie 14 dni zażądać przekazania decyzji z dokumentacją sądowi. Jeżeli taki wniosek wpłynie – dokumentacja wędruje do sądu, który wszczyna postępowanie w trybie nieprocesowym. W takim postępowaniu w charakterze uczestników występują właściciele wszystkich rozgraniczanych gruntów. Tutaj otwiera się szerszy wachlarz możliwości: sąd wyznacza granice, postępując zgodne z art. 153. Kryteria które zostały tam sformułowane, mają charakter obligatoryjny i dochodzą do głosu w ściśle określonej kolejności. Przede wszystkim zadaniem sądu jest próba odtworzenia stanu prawnego. W jaki sposób sąd ten stan prawny przebiegu granic powinien odtworzyć, na bazie jakich czynności dowodowych? Sąd wykorzystuje dokumentację, która jest złożona w zasobie geodezyjnym i kartograficznym. Powołuje się biegłego, jego opinia jest w takich sprawach obligatoryjna, ale on sprawy nie rozstrzyga. Sąd jest najwyższym biegłym, kontroluje opinię, która jest wydana i generalnie powinien mieć kontrolę nad tym, co w tej opinii się znajduje, czyli powinien znać uwarunkowania występujące w terenie. Czasem to zupełnie inaczej wygląda w dokumentacji na mapach, a inaczej na gruncie. Poza tym, dokumentacja nie jest w stanie odtworzyć faktycznego stanu posiadania. Tutaj, nawet gdyby sąd doskonale czytał dokumentu geodezyjne, to nie będzie w stanie zweryfikować poprawności ustaleń poczynionych przez biegłego i naniesionych na protokole granicznym, jeśli sam się na grunt nie wybierze. W takich sprawach standardowo przeprowadza się oględziny – przy czyn różna jest tutaj praktyka – czasem te oględziny przeprowadza sąd z udziałem stron, ale znacznie lepszy efekt daje, jeżeli te oględziny są połączone z czynnością z udziałem biegłego.
Art. 153, który wśród kryteriów ustalania przebiegu granic wymienia stan prawny, nie wskazuje co pod tym pojęciem należy rozumieć. Na tym tle rozwinęło się orzecznictwo – to pojęcie stanu prawnego należy interpretować w sposób szeroki – to nie tylko stan wynikający z dokumentacji geodezyjnej i z utrwalonych znaków granicznych. Stanem prawnym jest też stan wynikający z zasiedzenia przygranicznych pasów gruntu. Jeżeli zatem, w takim postępowaniu sądowi uda się ustalić przebieg granicy geodezyjnej, ale stwierdzi że faktyczny stan posiadania nie pokrywa się z przebiegiem granic to powinien wziąć pod uwagę ewentualność zasiedzenia. W praktyce odbywa się to zazwyczaj na wniosek – właściciel jednej z nieruchomości który poprzez zasiedzenie twierdzi że powiększył obszar swojego gruntu powinien sądowi zwrócić na to uwagę – złożyć wniosek o zbadanie istnienia przesłanek zasiedzenia. Ale nawet jeśli nie ma takiego wniosku, sąd, jeżeli są ku temu podstawy w materiale dowodowym, powinien wziąć to pod uwagę w urzędu. Dopiero jeżeli okaże się, że stanu prawnego w tak szerokim rozumieniu nie da się ustalić, przebieg granicy wyznacza się według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Jeśli i ta okoliczność nie jest możliwa do ustalenia to sąd wyznacza granice kierując się innymi kryteriami (ustawa tu mówi o uwzględnieniu wszelkich okoliczności), ewentualnie może wyrównać uszczerbek doznany przez poszczególnych właścicieli na skutek rozgraniczenia poprzez dopłaty pieniężne. Takie postępowanie kończy się wydaniem postanowienia – typowe dla trybu nieprocesowego, że nie zapadają wyroki, ale postanowienia co do istoty sprawy. Od takiego postanowienia przysługuje apelacja do Sądu Okręgowego. Specyficzny jest sposób wykonywania takich orzeczeń – wykonywane przy udziale biegłego geodety, który na podstawie postanowienia sądu i dokumentacji do niego załączonej ma za zadanie w terenie utrwalić znaki graniczne.
Granice przestrzenne nieruchomości budynkowych, lokalowych
W przypadku budynków granice takiej nieruchomości pokrywają się ze ścianami zewnętrznymi. Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię, która powinna być brana pod uwagę przy podziale nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia z sytuacją w której na gruncie jest budynek (obojętne, czy jest oddany w użytkowanie wieczyste i ten budynek stanowi odrębną nieruchomość czy jest częścią składową nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności), ewentualny podział działki na której budynek stoi może być przeprowadzony tylko według ścian pionowych budynku. Czasem dochodzi do fizycznego podziału gruntu (np. postępowaniu o zniesienie współwłasności). Ta granica fizycznego podziału nie może być oceniania tylko w perspektywy samej działki. Sąd, geodeta dokonujący takiego podziału, muszą brać pod uwagę żeby taka granica mogła być przeprowadzona przez cały budynek w pionie.
Nieruchomość lokalowa
W tym przypadku granice nieruchomości lokalowej są wyznaczane na etapie wyodrębnienia lokalu. Wyodrębnienie lokalu następuje na podstawie zaświadczenia o jego samodzielności. Takie zaświadczenie wydaje starosta. Określna ono z jakich pomieszczeń lokal się składa, gdzie jest zlokalizowany, jakie ewentualnie ma pomieszczenia przynależne.
PRAWO SĄSIEDZKIE
Prawo sąsiedzkie to określenie, którego się zwyczajowo używa na tę grupę norm prawnych które wyznaczają reguły korzystania z nieruchomości w relacjach sąsiedzkich. Przede wszystkim chodzi tutaj o przepisy regulujące tzw. immisje, przepisy o służebności drogi koniecznej, o korzystaniu z przygranicznych pasów gruntu, kwestii przekroczenia granic gruntów przy zabudowie i problematyka rozgraniczenia.
Problematyka immisji.
Jest to najbardziej konfliktogenna kwestia jeśli chodzi o sprawy prawnorzeczowe, na wokandach sądu mnóstwo jest spraw dotyczących immisji. Immisja to takie zachowania (działania i zaniechania) właściciela nieruchomości, które oddziałują na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich. Sam problem immisji jest przede wszystkim związany z nieruchomościami gruntowymi. To jest najbardziej charakterystyczna, typowa sfera zastosowania tej regulacji prawnej. Te przepisy znajdują zastosowanie również i mogą być stosowane w relacjach między właścicielami innych nieruchomości. Przede wszystkim w grę wchodzą relacje między właścicielami lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Pojęcie nieruchomości sąsiednich nie ogranicza się wyłącznie do nieruchomości które ze sobą graniczą. Oceniając czy taka relacja między nieruchomościami występuje powinniśmy brać pod uwagę obszar oddziaływania zachowań które mają miejsce na poszczególnych nieruchomościach. W przypadku specyficznych zachowań właścicieli nieruchomości, sąsiednimi nieruchomościami w kontekście przepisów o immisjach będą nieruchomości nawet dość daleko położone względem tej nieruchomości z której to oddziaływanie następuje.
Immisje dzielimy na dwie podstawowe kategorie:
bezpośrednie – oznaczają celowe zachowania polegające na kierowaniu sił, energii na teren nieruchomości sąsiedniej. Jest to działanie intencjonalne właściciela jednej nieruchomości odnoszące się do nieruchomości sąsiednich. Typowe przykłady: odprowadzanie wód opadowych, nieczystości. Charakterystyczne dla nich jest, że są one zawsze i bez wyjątku zabronione, nie ma tu miejsca na żadne ważenie racji. Każda ta immisja jest naruszeniem prawa własności tej nieruchomości na którą jest kierowana. Właściwym środkiem ochrony jest roszczenie negatoryjne, uregulowane w art. 222 §2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Nie jest to jedyna droga jeśli chodzi o ochronę przez tego rodzaju naruszeniami. W wielu przypadkach tego rodzaju zachowania stanowią jednocześnie naruszenie dóbr osobistych. Tą droga też można próbować tego rodzaju zachowania zwalczać. Co różni te dwie drogi postępowania? Zakres podmiotowy – czy dokładnie te same osoby mogą wystąpić z jednym i drugim roszczeniem? W przypadku immisji właściciel jeśli faktycznie w lokalu zamieszkuje, z ochrony dóbr osobistych – wszystkie inne osoby, których dobra osobiste to zachowanie narusza, nawet jeśli nie mają żadnego sformalizowanego prawa do korzystania z takiego lokalu. Różnią się też charakterem roszczenia. Roszczenie oparte na konstrukcji immisji ma charakter majątkowy, oparte na konstrukcji dóbr osobistych, jeśli jest roszczeniem o zaniechanie – niemajątkowe. W konsekwencji postępowanie oparte na konstrukcji dóbr osobistych będzie się toczyło przed sądem okręgowym. Osoba występująca z powództwem ma pełną swobodę wyboru – sąd nie może narzuć jej realizacji jednej lub drugiej drogi ochrony prawnej. Sąd nie może też oczekiwać wskazania podstawy prawnej dochodzonego roszczenia, sąd orzeka w oparciu o fakty. Jeśli te fakty pozwalają rozstrzygnąć w oparciu o jedną czy o drugą instytucję to, jeżeli strona nie sprecyzowała z której podstawy domaga się ochrony, sąd w tym zakresie orzeka za nią. W tej sytuacji pojawia się jeden bardzo poważny problem. Jedno z roszczeń jest roszczeniem niemajątkowym i zastrzeżonym dla właściwości rzeczowej sądu okręgowego. Drugie jest roszczeniem majątkowym i zazwyczaj, biorąc pod uwagę wartość przedmiotu sporu, będzie roszczeniem rozpatrywanym przez sąd rejonowy. W związku z tym może powstać problem określenia przez sąd właściwości w takiej sprawy. Jeżeli sąd stwierdzi, że sprawa ma być rozstrzygnięta w oparciu o konstrukcję naruszonego dobra osobistego to powinien przekazać sprawę sądowi okręgowemu, bo inaczej narazi się na nieważność postępowania i uchylenie wydanego w takiej sprawie wyroku.
pośrednie – kategoria bardziej problematyczna, bo w odróżnieniu od immisji bezpośrednich, immisje pośrednie generalnie są dozwolone. Czym się charakteryzują? Są to działania, które nie mają charakteru celowego – następują przy okazji korzystania z danej nieruchomości. Stanowią swego rodzaju przypadkowy odprysk realizacji uprawnień właścicielskich. Ustawodawca musiał wprowadzić mechanizm ważenia interesów właścicieli sąsiadujących nieruchomości. Ten mechanizm odnajdujemy w art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Sąd powinien zawsze brać pod uwagę konkretny stan faktyczny.
Pierwszym podstawowym kryterium jest przeznaczenie obu nieruchomości – zarówno tej, z której terenu immisje się odbywają, jak i tej gdzie są one odczuwalne. Żadna z tych nieruchomości nie jest tutaj traktowana w sposób priorytetowy. Czasem stąd wynikają problemy – czasem w bliskim sąsiedztwie jest zlokalizowana zabudowa mieszkaniowa i usługowa (np. w obrębie zwartej zabudowy mieszkaniowej pojawia się warsztat samochodowy albo punkt gastronomiczny, np. bar piwny).
Drugie kryterium to są właśnie stosunki miejscowe. Sąd powinien w spornym przypadku badać jak te relacje w danym miejscu się przedstawiają, jakiego rodzaju zachowania i o jakim poziomie nasilenia są akceptowalne.
Kolejna kwestia to przeciętna miara. Ustawodawca wyraźnie nawiązuje do kryteriów obiektywnych. Ocena nie powinna się odbywać z punktu widzenia indywidualnej wrażliwości konkretnej osoby występującej z roszczeniem. Za punkt odniesienia należy przyjmować wzorzec przeciętnie wrażliwej osoby znajdującej się w takiej sytuacji jak osoba, która ochrony się domaga. Immisje, które mieszczą się w granicach przeciętnej miary są traktowane jako zwykłe korzystanie z właśnie nieruchomości. Dopiero przekroczenie tej przeciętnej miary uzasadnia dochodzenie ochrony.
Immisje pośrednie możemy podzielić na:
materialne – polegają na przenikaniu jakiś cząstek sił energii z jednej nieruchomości na drugą (przenikania hałasu, pyłów, nieprzyjemnego zapachu, wody – jeśli nie jest kierowana celowo),
niematerialne – oddziałują na psychikę właścicieli nieruchomości sąsiednich. To może być kwestia zacienienia poprzez dokonane nasady, negatywne doznania estetyczne związane ze sposobem zagospodarowania sąsiedniej nieruchomości.
Jakie środki ochrony przysługują właścicielowi, która jest dotknięta immisjami? Tak samo jak przy bezpośrednich – roszczenie negatoryjne, ewentualnie poza systemem immisji, konstrukcje związane z ochroną dóbr osobistych. Art. 222 mówi o roszczeniu o przywróceniu stanu zgodnego z prawem i o zaprzestaniu naruszeń. Czy to zawsze musi oznaczać domaganie się zakazu zachowań, które postrzegamy jako immisje? Czy zawsze powinniśmy domagać się zaniechania działalności, np. warsztatu samochodowego? Znów kryterium przeciętnej miary odgrywa istotne znaczenie. W pierwszej kolejności należy dążyć do wtłoczenia tych zachowań które są postrzegane w kategoriach immisji w takie ramy, które by nie przekraczały przeciętnej miary. O ile sytuacja na to pozwala trzeba dążyć do tego, żeby konkretne zachowania nie były całkowicie zakazane, ale podejmowane w takich warunkach, żeby nie były postrzegane jako naruszenie prawa własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (kwestia wprowadzenia: zabezpieczeń, osłon przeciwdźwiękowe, wykonywanie pewnych czynności w pomieszczeniu zamkniętym, gromadzenie odpadów w innym miejscu działki).
Często jest tak, że zachowania, które postrzegalibyśmy w kategoriach immisji, są oparte na decyzjach administracyjnych, np. ktoś prowadzi działalność, która jest uciążliwa, ale jest oparta na ostatecznej decyzji – pozwolenie na prowadzenie działalności. Czy w związku z tym przestaje przysługiwać nam ochrona? Zasadniczo przyjmuje się że nie, że nawet fakt dysponowania ostateczną decyzją nie przesądza kwestii uciążliwości i nie zamyka drogi do sądowego dochodzenia ochrony. Jest jednak jeden wyjątek, który nie wynika z przepisów prawa, ale został wypracowany przez orzecznictwo. Chodzi o budowę zrealizowaną na podstawie ostatecznej decyzji o pozwolenie na budowę. Przyjmuje się, że w takiej sytuacja konstrukcja immisji i roszczenia negatoryjnego nie może być wykorzystywana w celu dążenia do orzeczenia nakazu rozbiórki wykonanego w sposób legalny budynku. Jakie jest tego uzasadnienie? Wskazuje się, że ochrona właścicieli nieruchomości sąsiednich jest w tym wypadku realizowana na dwóch etapach: pierwszy jest etap planistyczny (polegające na uchwalaniu planu zagospodarowania przestrzennego albo udzieleniu warunków zabudowy, ewentualnie ustalenie lokalizacji instytucji celu publicznego – tutaj już właściciele nieruchomości sąsiednich mają coś do powiedzenia), drugi etap – postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, gdzie właściciele nieruchomości pozostających z sferze oddziaływania projektowanego budynku mają prawa strony.