Prawo rzeczowe, ćwiczenia 2, 08-03-2017
omawianie art. 48 – praca domowa – w pliku z poprzednich ćwiczeń
Stosunki sąsiedzkie
Pojęcie prawa sąsiedzkiego – zespół norm regulujących problematykę i treść wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich Zadanie: Zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości (prof. Gniewek)
Terminem „prawa sąsiedzkiego określa się, zawarte w KC – art. 144 – 154 i innych ustawach, przepisy o charakterze norm bezwzględnie obowiązujących, wyznaczające granice dopuszczalnych zachowań związanych z korzystaniem z nieruchomości oraz skutki zachowań przekraczających te granice w sposób naruszający sferę własności właścicieli nieruchomości sąsiednich i osób reprezentujących ich prawa (dr. Strzelczyk)
Problematyka dostrzegania już przez ustawodawcę rzymskiego:
Stosownie do ustawy XII tablic (tablica VII 8a) przeciwko właścicielowi nieruchomości zmieniającemu naturalny odpływ wody deszczowej ze szkodą dla gruntów sąsiednich, najczęściej gruntów położonych niżej, przysługiwała właścicielom tych gruntów actio aquae pluviae arcendae
Na mocy tej skargi właściciele zalewanych gruntów, a w okresie późniejszym także usufruktuariusze i emfiteuci, mogli żądać od właściciela nieruchomości położonej wyżej rozebrania konstrukcji zamieniającej naturalny odpływ wody, takiej jak np. tama czy zapora.
Kolejnym przykładem ingerencji prawodawcy rzymskiego w sferę stosunków sąsiedzkich był zakaz dalszego wznoszenia nowej budowli na gruncie sąsiada (operis novi nuntiatio) oraz zakaz szkodliwego odziaływania na grunt sąsiada przez immisję w postaci np. pyłu itp.
Korzystanie z własnej nieruchomości prowadzi do zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich – tzw. immisje. Dzieje się coś na własnej nieruchomości, a skutki są odczuwalne na sąsiednich, możne być związane z wykorzystaniem urządzeń. Według logiki prawa sąsiedzkiego przez nieruchomość sąsiednią rozumieć należy nie tylko nieruchomość graniczącą bezpośrednio z nieruchomością stanowiącą źródło czy lokalową, na którą immisje te oddziałują. Jeżeli immisja w postaci dymu z palonego na działce ogniska dociera do wszystkich nieruchomości danego osiedla, to właściciel każdej z tych nieruchomości uprawniony jest – jak właściciel nieruchomości sąsiedniej – do oceny miary zakłóceń w korzystaniu z jego nieruchomości wywołanych tą immisją.
Pojęcie nieruchomości sąsiednich - nie tylko nieruchomości graniczące ze sobą bezpośrednio, ale też nieruchomości znajdujące się w dalszej odległości za inna nieruchomością lub za drogą publiczną
Zakaz immisji bezpośrednich wynika wprost z art. 140 KC, a więc nie są one objęte hipotezą art. 144 KC.
W wyroku SN wyjaśnił, że przepis art. 144 KC zakazuje tzw. immisji pośrednich na cudzą nieruchomość, jeżeli zakłócają one korzystanie z tej nieruchomości ponad przeciętną miarę, jak np. polegających na wytworzeniu ciepła, dymu, wstrząsów itp.
Natomiast skierowanie na skutek sztucznego urządzenia wody deszczowej z jednej nieruchomości stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej nieruchomości, podobną do wkroczenia na tę nieruchomość, zakładania na niej przewodów lub innych urządzeń itp.
Zakaz takiej ingerencji wynika nie z art. 144 KC, lecz bezpośrednio z art. 140 KC, w świetle którego właściciel ma prawo korzystać nieruchomości z wyłączeniem innych osób.
Zakres prawa sąsiedzkiego:
immisje,
brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych,
zakaz dokonywania robót ziemnych na nieruchomości, grożących sąsiednim nieruchomościom utratom oparcia,
korzystanie z przygranicznych pasów ziemi,
wyznaczanie granic,
IMMISJE
zawarta w art. 140 KC, zezwala właścicielowi na korzystanie z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przysługującego mu prawa oraz w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego
Konkretyzacja tej normy w zakresie własności nieruchomości jest art. 144 KC, nakazujący właścicielowi nieruchomości powstrzymanie się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą z:
1) społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości
2) ze stosunków miejscowych
Definicje immisji:
Korzystanie z własnej nieruchomości prowadzi do zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich – tzw. immisje.
Dzieje się coś na własnej nieruchomości, a skutki są odczuwalne na sąsiednich, może być związane z wykorzystaniem urządzeń
Według logiki prawa sąsiedzkiego przez nieruchomość sąsiednią należy rozumieć nie tylko nieruchomość graniczącą bezpośrednio z nieruchomością stanowiącą źródło immisji (nieruchomością wyjściową), lecz każdą nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, na którą immisje te oddziałują. Jeżeli immisja w postaci dymu z palonego na działce ogniska dociera do wszystkich nieruchomości danego osiedla, to właściciel każdej z tych nieruchomości uprawniony jest – jako właściciel nieruchomości sąsiedniej – do oceny miary zakłóceń w korzystaniu z jego nieruchomości wywołanych tą immisją.
Przepis art. 144 KC dotyczy poza właściciel także:
posiadacza samoistnego
użytkownika wieczystego
osoby uprawnionej do nieruchomości na mocy chronionego roszczeniem negatoryjnym prawa rzeczowego ograniczonego, np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
a także najemcy (art. 690 KC) czy dzierżawcy (art. 694 KC)
Zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiedniej musi być większe zarówno od tego, które dopuszczalne jest ze względu na społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości (przesłanka pierwsza), jak i od tego, które dopuszczalne jest ze względu na stosunki miejscowe (przesłanka druga).
W wyroku SN wyjaśnił, że ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 KC musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie.
(casus kurnika): zapach to też jest immisja, nie tylko hałas – bierzemy pod uwagę czy dane warunki miejscowe to uzasadniają
np. na terenach rolnych nie możemy skarżyć się skutecznie na brzydki zapach,
podobnie nie zostaniemy ukarani za zrobienie imprezy w sylwestra, bo jest to uzasadnione i usprawiedliwione przez stosunki miejscowe i prawo zwyczajowe
Poddział immisji:
bezpośrednie,
pośrednie,
materialne,
niematerialne,
pozytywne,
negatywne.
Immisje bezpośrednie – to bezpośrednie i celowe oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią przy pomocy skierowania na nieruchomość sąsiednią rozpylacza, przewodów, czy innych urządzeń, bądź też przy pomocy sił natury, bądź też przez przerzucanie na nieruchomość sąsiednią opadłych liści, śmierci itp. czy sztuczne kierowanie na nią wód opadowych czy ścieków.
Zakaz immisji bezpośrednich wynika wprost z art. 140 KC
Immisje pośrednie – polegają na takim działaniu na własnej nieruchomości, że skutki tego działania przenikają w naturalny sposób na nieruchomości sąsiednie, np. w postaci hałasu, dymu, ciepła, zapachu, wibracji czy wstrząsów
zjawisko powszechne i dozwolone, jeśli związane z normalnym wykonywaniem prawa własności
Immisje pośrednie – bezprawność: o bezprawnym działaniu (zaniechaniu) właściciela nieruchomości wyjściowej mówić można dopiero wówczas, gdy natężenie immisji pośredniej przekroczy dopuszczalną miarę, przez co stopień jej uciążliwości naruszy sferę własności właściciela nieruchomości sąsiedniej.
Przykłady w orzecznictwie SN:
odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiedniej, wywołane określonym zachowaniem się właściciela lub osoby działającej w jego interesie,
uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej,
dopuszczenie do takiego rozrostu drzew, że zmniejszają nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej,
emitowanie nadmiernego hałasu.
Immisje materialne – przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząsteczek materii albo sił w najróżniejszej postaci, takich jak fale elektromagnetyczne, pyły, zanieczyszczenia, substancje toksyczne, zapachy, hałasy, obniżenie lub zanik lustra wody, a także zasłonięcie nieruchomości sąsiedniej dopływu światła lub widoku.
Immisje niematerialne (idealne, moralne):
polegają na ujemnym oddziaływaniu na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej przez wywołanie negatywnych odczuć estetycznych, niemiłych skojarzeń, poczucia braku bezpieczeństwa i niezależności
stanowią one naruszenie dób osobistych. Przykładem immisji niematerialnej jest oszpecenie krajobrazu widzialnego z sąsiedniej nieruchomości, składowanie materiałów wybuchowych, spotkania narkomanów (lecznicze)
Granica podziału immisji na materialne i niematerialne jest bardzo nieostra. Różnica gatunkowa podziału immisji na materialne i niematerialne jest tak mglista, że nawet orzecznictwo SN nie daje w tym zakresie jasnych odpowiedzi. Przykład: SN w uchwale uznał wybudowanie budynku stanowiącego przeszkodę w przenikaniu fal elektromagnetycznych, zakłócających odbiór obrazu telewizyjnego na nieruchomościach sąsiednich, za immisję niematerialną, podczas gdy w doktrynie immisję taką uznaje się za materialną.
Immisje pozytywne:
oddziałują na nieruchomości sąsiednie przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząstek materii (pyłów, oparów, gazów, innych substancji) energii i hałasu
Immisje negatywne:
polegają na zaniechaniu przez właściciela określonych działań, mających na celu przeszkodzenie jakiemuś oddziaływaniu na sąsiednią nieruchomość, np. przez nieusunięcie rozrastających się gałęzi drzew, co przeszkadza przenikaniu promieni słonecznych albo wybudowanie budynku na nieruchomości wyjściowej, stanowiącej przeszkodę w przenikaniu fal radiowych lub obrazu telewizyjnego, nieusuwanie szkodliwych chwastów rosnących na nieruchomości i umożliwienie rozsiewania przez wiatr ich nasion itp.
Immisje te określane są niekiedy terminem immisji tamujących
Ochrona. Przez immisjami daje właścicielowi nieruchomości sąsiednich ochronę prawną w postaci roszczenia negatoryjnego (actio negatoria) o zaniechanie tej immisji (art. 222 § 2 w związku z art. 144)
Oczywiste jest, że ocena przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych zależeć będzie od konkretnego stanu faktycznego.
Inna będzie przeciętna miara nagłośnienia muzyki emitowanej w porze dziennej w miejscowości wczasowej, a inna muzyki emitowanej w porze nocnej w osiedlu mieszkaniowym.
Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu.
Pojęcia przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 nie można definiować wyłącznie przez pryzmat wyników pomiarów natężenia hałasów dokonanych przez biegłego.
DROGA KONIECZNA (szerzej przy służebnościach)
DOKONYWANIE ROBÓT ZIEMNYCH – art. 147 KC, właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.
Przepis ten poszerza zakres ochrony własności nieruchomości sąsiednich. Wprowadza bowiem ochronę przed zagrożeniem utraty oparcia nieruchomości sąsiednich. Chodzi więc o istnienie potencjalnego niebezpieczeństwa niepowetowanej szkody. Dotyczy on zakazu podejmowania wszelkich robót ziemnych, które mogą choćby jedynie tylko potencjalnie zagrozić nieruchomościom sąsiednim utratą ich oparcia.
Przesłanką roszczenia z art. 147 KC będzie więc sam stan zagrożenia nieruchomości utratą oparcia. Samo więc podjęcie pewnych działań, które jeszcze nie doprowadziły (i mogą w przyszłości do niego nie doprowadzić) do utraty oparcia, a wywołały pewien stan niepewności i zagrożenia stanowią przesłankę roszczenia. Szkoda ani fakt zawinienia nie mają znaczenia.
Pozwolenie na wykonywanie robót ziemnych.
Należy podkreślić, że zakaz z art. 147 KC obejmuje także roboty prowadzone w sposób zgodny z prawem, w oparciu o uzyskane wymagane pozwolenia na podstawie przepisów prawa wodnego czy budowlanego.
Zachodzą jednak i w takiej sytuacji, w których przepisy szczególne wyłączają możliwość wystąpienia z powództwem negatoryjnym przez właściciela nieruchomości zagrożonej utratą oparcia.
Przykładem może tu być choćby przepis art. 144 ust. 1 zdanie 1 prawa geologicznego, zgodnie z którym właściciel nie może sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym ruchem zakładu górniczego, który jest prowadzony zgodnie z ustawą; może on jednak żądać naprawienia wyrządzonej nim szkody według zasad określonych w art. 146 i innych prawa geologicznego oraz w zakresie nie regulowanym w Prawie geologicznym.
PRZYGRANICZNE PASY ZIEMI – Art. 152. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.
Art. 152 Określa obowiązki właścicieli graniczących nieruchomości w zakresie współdziałania przy utrzymywania znaków granicznych.
Z tego przepisu wynikają poniższe regulacje i zasady:
uprawa gruntu – drzewa i krzewy powinny być sadzone w takiej odległości, odpowiedniej od granicy, aby gałęzie ani korzenie nie przekraczały granic – inaczej sadzimy porzeczkę a inaczej dąb,
Pożytki nieruchomości gruntowej – art. 148 w zw., z art. 55 i 190
Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 55 KC pożytki naturalne przypadają osobie uprawnionej do ich pobierania, a więc właścicielowi nieruchomości, dla którego drzewo lub krzew są częściami składowymi gruntu, albo użytkownikowi wieczystemu, użytkownikowi lub dzierżawcy tego gruntu. Według niej owoce spadłe z drzewa lub krzewy stawałyby się pożytkami tych podmiotów, niezależnie od tego, na który grunt spadną.
Art. 190 KC – uprawniony do pobierania pożytków naturalnych rzeczy nabywa ich własność przez odłączenie ich od rzeczy – zasadą jest, że pożytki należą do osoby uprawnionej do ich pobierania – czyli np. właściciela, dzierżawcy.
Wyjątek: Art. 148 zdanie 1 KC wprowadza jednak wyjątek od wyżej wymienionych zasad, przesądzając, że owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią pożytki właściciela sąsiedniego gruntu, na który owoce te opadły.
Cel regulacji: przepis ten ma zatem zapobiegać sporom pomiędzy właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych. Przepis ten nie ma również zastosowania do drzew i krzewów rosnących na granicy nieruchomości, które objęte są domniemaniem z art. 154 § 1 KC, służące właścicielom, do ich wspólnego użytku:
Art. 154. § 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.
§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.
Pożytki odłączone w sposób naturalny. Należy podkreślić, że art. 148 KC dotyczy pożytków naturalnych, jednak nie tych pobieranych przez uprawnionego, które odłączone zostały do drzew czy krzewów w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki, lecz pożytki w sposób naturalny od nich odłączone, czyli samoistnie opadłe na grunt.
Jeżeli grunt jest przeznaczony na cele publiczne, stanowi użytek publiczny. Wyjątku tego nie stosujemy, jeżeli grunt sąsiedni przeznaczony jest na użytek publiczny. Kto może takie owoce opadłe z takich drzew lub krzewów sobie wziąć – art. 148 zdanie 2 KC. Zastosowanie znajdzie wówczas ogólna zasada z art. 55 KC, zgodnie z którą pożytki przypadają uprawnionemu do nieruchomości przeznaczonej na użytek publiczny. Nieruchomość gruntową przeznaczaną na użytek publiczny, jest nieruchomość stanowiąca własność podmiotu mienia publicznego, a więc państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz wszelkich podmiotów, które – działając w formach władczych w ramach ustawowo określonych uprawnień i obowiązków lub porozumień administracyjnych – organizują, inicjują i wykonują cele publiczne jako zadania własne. Służy więc ona celom użyteczności publicznej, zaspokajając potrzeby zbiorowe społeczeństwa, jak na przykład drogi publiczne, place itp.
Przenikanie gałęzi i korzeni na grunt sąsiedni to immisja bezpośrednia
Właściciel gruntu na którym takie drzewo rośnie, ma obowiązek obcięcia korzeni oraz gałęzi i owoców zwieszających się na teren sąsiada.
Powinien to zrobić ze swojej posesji. Gdyby usunięcie wymagało wejścia na teren sąsiada (bo np. jest obawa że gałąź spadnie na dom) to właściciel gruntu sąsiedniego nie może się temu sprzeciwić – art. 149
Art. 149. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Jeżeli przy usuwaniu powstawała jakakolwiek szkoda, należy ja naprawić – np. uszkodzono okno, płot.
Jeżeli właściciel gruntu, na którym rośnie drzewo nie usunął korzeni, gałęzi lub owoców zwieszających się na teren sąsiada, to właściciel gruntu, nad którym gałęzie lub owoce wiszą, może wyznaczyć termin na usunięcie – art. 150
Art. 150. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Termin musi być odpowiedni, tzn. taki który uwzględnia np. porę roku, tak aby nie uszkodzić rośliny.
Konieczność wyznaczania terminu nie dotyczy przerastających korzeni, które mogą zostać odcięte bez wzywania sąsiada do ich usunięcia, zwłaszcza wówczas, gdy zakłócają korzystanie z gruntu sąsiedniego, np. przez wrastanie w fundamenty posadowionego na tym gruncie budynku.
Art. 150. Po bezskutecznym upływnie terminu, właściciel gruntu sąsiedniego może sam odciąć gałęzie lub oberwać owoce i zachować to dla siebie. Uprawnienie to stanowi jeden z nielicznych przypadków dozwolonej przez prawo samopomocy. Jeśli obcięcie gałęzi lub korzeni spowoduje uschnięcie drzewa to trzeba to traktować jako wykonanie własnego prawa własności niezgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i należy się odszkodowanie właścicielowi drzewa.
GRANICE POMIĘDZY GRUNTAMI - art. 152 - określa obowiązki właścicieli graniczących nieruchomości w zakresie współdziałania przy utrzymywaniu znaków granicznych
Art. 152. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.
Art. 154. § 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.
§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.
Sąd Najwyższy przesądził, że przewidziany w tym przepisie obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia.
rozgraniczenie nieruchomości – bardzo często zdarzają się spory o granice nieruchomości… dokończymy na kolejnych zajęciach.