Zadanie nr 2: Oszacowanie wartości nieruchomości gruntowej w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Dane wyjściowe:

-

Położenie nieruchomości: miejscowość A, Gmina B, woj.wielkopolskie.,

-

Właściciel: Osoba fizyczna

-

Rodzaj nieruchomości: działka rolna,

-

Cel wyceny: okreś lenie wartoś ci rynkowej działki rolnej na etapie kiedy został uchwalony mpzp, a grunty rolne i leś ne mają zmienione przeznaczenie z funkcji rolnej lub leś nej na inną ,

-

Data ustalenia wartości: paź dziernik br.

Założenie dodatkowe: Działka rolna wg mpzp położona jest w pasie planowanej autostrady

Dane szczegółowe do wyceny:

-

opis nieruchomości na podstawie wypisu z księgi wieczystej (KW nr ....), analizy miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego (mpozp), wypisu z rejestru gruntów (mapa +

opis), oraz wizji lokalnej,

-

informacje o cenach nieruchomości podobnych na rynku lokalnym będące w posiadaniu wyceniającego.

Rozwiązanie:

1/ opis nieruchomości

:

dla przedmiotowej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta KW nr ....., stwierdzono: Dział II (właściciel) –Osoba fizyczna, Dział III (ciężary i ograniczenia)-brak, Dział IV (hipoteki)-brak,

przeznaczenie w mpzp:

-

niezabudowana działka nr ew. 20/3 o powierzchni 4,5644 ha, zapisana w księdze wieczystej KW

nr ......., położona we wsi A, Gmina B, stanowiąca własność Osoby fizycznej stanowi teren upraw polowych. Przedmiotowa działka wg mpzp położona jest w pasie planowanej autostrady A-2.

charakterystyka wycenianej nieruchomości:

-

przedmiotowa działka znajduje się na skraju wsi, która jest oddalona o 22 km od miasta powiatowego, lokalizacja względem rynków zaopatrzenia i zbytu- dobra,

-

działka tworzy zwarty kompleks z pozostałymi gruntami gospodarstwa rolnego-kształtem zbliżona do trójkąta, dotychczasowe przeznaczenie – uprawy polowe

-

jakość gleb na warunki Wielkopolski dobra – przeważają grunty klasy III (por. tabela 1) , gospodarstwo w skład, którego wchodzi przedmiotowa działka położone w I okręgu podatkowym; wskaźnik bonitacji dla GO wynosi 1,53,

-

ukształtowanie terenu jest równinne, bez niedogodnych wzniesień i obniżeń terenu,

-

dojazd do działki dość dogodny – drogą gruntową nieutwardzoną,

-

grunty orne w całości zmeliorowane, w niektórych przypadkach stwierdzono uszkodzenia drenażu wymagające naprawy,

Tabela 1. Struktura klas bonit. przedmiotowej działki Lp.

Nr

Rodzaj użytków

Klasa bon.

Powierzchnia w ha

działki

Użytków

Działki

1

20/3

Rola

IIIa

2,8044

4,5644

Rola

IIIb

1,7600

2/Wycena

analiza rynku lokalnego: do porównań przyjęto nieruchomości o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej. Przedmiotem analizy były takie atrybuty rynkowe jak: lokalizacja, powierzchnia i kształt, bonitacja, ukształtowanie terenu oraz możliwość zmiany w mpzp. Określenie wartości nieruchomości w oparciu o dane jednej gminy jest praktycznie niemożliwe. Badania reakcji rynku dla gruntów rolnych w procesie inwestycyjnym wymagają obserwacji w regionie.

wybór próbki reprezentatywnej z uwzględnieniem korekty z uwagi na upływ czasu: z liczby 29

transakcji wybrano 11 reprezentatywnych dla miejscowego rynku lokalnego (tabela 2), których opis należy przedstawić w oddzielnej tabeli. Trend wzrostu wartości gruntów rolnych został określony na podstawie analizy nieruchomości podobnych i ich zmian cen w czasie i w ostatnich dwóch latach Ogrodnictwo, Rynek nieruchomości

szacuje się na poziomie 4-6% rocznie co stanowi, przy średniej wynoszącej 5%, około 0,42%

miesięcznie.

Tabela 2. Nieruchomości przyjęte do wyliczeń porównawczych z korektą ceny.

Lp.

Pow.

Cena 1 ha w zł

Data

Trend wzrostu

Skorygowana

w ha

transakcji

w %

cena 1 ha

[zł]

1

8,25

25.000 Wrzesień ub.r.

2

7,44

32.000 Maj ub.r.

3

9,10

23.500 Październik ub.r.

4

3,87

46.000 Marzec b.r.

5

4,80

37.000 Marzec b.r.

6

2,95

41.000 Marzec b.r.

7

6,90

27.500 Wrzesień ub.r.

8

4,05

47.800 Marzec b.r.

9

4,15

33.000 Maj b.r.

10

3,20

52.600 Czerwiec b.r.

11

7,90

21.500 Maj ub.r.

62,61

określenie ceny transakcyjnej średniej Cśr oraz ceny minimalnej (Cmin) i maksymalnej (Cmax) Cmin = ................. zł/ha

Cmax = ................. zł/ha

Cśr = .................... zł/ha (średnia ważona)

określenie wskaźników korygujących

Zakres dolny - Cmin /Cśr = ...................

Zakres górny - Cmax /Cśr = ...................

ustalenie wag każdej cechy rynkowej oraz zakresu współczynników korygujących tych cech:

Atrybuty cech rynkowych przyjęto na podstawie obserwacji rynku:

• lokalizacja – przy założeniu wagi tej cechy na poziomie 30%,

• powierzchnia i kształt – przy założeniu wagi tej cechy na poziomie 20%,

• bonitacja – przy założeniu wagi tej cechy na poziomie 10%,

• ukształtowanie terenu – przy założeniu wagi tej cechy na poziomie 10%,

• możliwość zmiany w mpzp – przy założeniu wagi tej cechy na poziomie 30%

Tabela 3 Określenia zakresu i sumy współczynników korygujących .

Lp.

Cechy rynkowe

Udział cechy w C

∆

Zakres współczynników

Wartości

(waga cechy) [%]

korygujących

współczynników ui

1

Lokalizacja

30

2

Powierzchnia i kształt

20

3

Bonitacja*

10

4

Ukształtowanie terenu

10

5

Możliwość

zmiany

w

30

mpzp

SUMA

100

Ogrodnictwo, Rynek nieruchomości

* w przypadku możliwości zmiany w mpzp przeznaczenia działki rolnej na inne niż rolne, wysoka bonitacja obniża jej wartość z uwagi na wysokie koszty jej przekształcenia

Ustalanie wartości współczynników korygujących poszczególne cechy

Lp. Atrybuty

Dobroć (ocena atrybutów)

1

Lokalizacja

Zła

Przeciętna

Dobra

B.dobra

2.

Pow. i kształt

Poniżej 3 ha

3-6 ha

6-9 ha

Powyżej 9

3.

Bonitacja

Kl. II

III

IV

V

4

Ukształtowanie terenu

Faliste

Płaskie

5.

Możliwość zmiany w

Bez możliwości

Letniskowa

Budowlana

Inwestycyjna

mpzp

zmian

bez prawa

zabudowy

Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości

Wr(1 ha) = .................. zł/ha x ........... = ................ zł/ha

Wr = 4,5644 ha x ................ zł/ha = ................... zł

Ogrodnictwo, Rynek nieruchomości

Ogrodnictwo, Rynek nieruchomości