Ograniczone prawo rzeczowe

HIPOTEKA

1. Pojęcie, funkcja oraz ogólna charakterystyka hipoteki,

1. W polskim systemie prawnym hipoteka jest podstawową forma zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Przedmiotem takiego zabezpieczenia są wyłącznie nieruchomości.

Hipoteka obok użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych inaczej zwanymi prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena) będących kategorią praw rzeczowych w ogóle.

W odróżnieniu od dającego pełnię uprawnień względem rzeczy prawa własności, hipoteka jak i inne ograniczone prawa rzeczowe charakteryzuje się ściśle, określonym zakresem możliwości działania, jakie wobec rzeczy może realizować osoba uprawniona.
W przypadku hipoteki rzeczą tą jest nieruchomość. Zakres zaś uprawnień wynikający z ograniczonych praw rzeczowych jest uregulowany pozytywnie i wyczerpująco definicjami ustawowymi.

Początki hipoteki jako zabezpieczenia rzeczowego, sięgają czasów starożytnej Grecji i starożytnego Rzymu. Znaczącą rolę instytucja ta odgrywała w feudalizmie. Właściwy jednak jej rozwój przypadł na okres późniejszy czyli okres kapitalizmu. Sytuacja taka związana była ściśle z przemianami gospodarczymi właściwymi dla kapitalizmu, a konkretnie zmian funkcji kredytu hipotecznego który w tym okresie odmiennie niż poprzednio stał się kredytem produkcyjnym.

Instytucja hipoteki dzięki bezpieczeństwu jakie zapewniała wierzycielowi doskonale ułatwiła przepływ kapitału, tym samym znakomicie przyczyniła się do rozwoju produkcji, a w konsekwencji do wzrostu gospodarczego w ogóle.

Zauważyć należy, że w Polsce instytucja hipoteki funkcjonowała również w okresie gospodarki nakazowo rozdzielczej tj. w latach 1945 - 1989 gdyż większość nieruchomości gruntowych pozostawało własnością prywatną i mogło być przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez banki państwowe. Dziś, w dobie rozwijającej się gospodarki rynkowej „kredyt hipoteczny” a wraz z nim instytucja hipoteki w sposób coraz bardziej powszechny odzyskują należne im w życiu gospodarczym miejsce.

Ogólnie ograniczone prawa rzeczowe unormowane zostały w przepisach kodeksu cywilnego - Księga Druga Tytuł III „Ograniczone prawa rzeczowe”. Ustawodawca poświęcił jednak hipotece także odrębną, bardziej szczegółową regulację i zagadnienia związane z hipoteką ujął przede wszystkim w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. Nr 124 poz. 1361 ze zm.) lecz także i w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r. Nr.8 poz. 60) zwanymi dalej odpowiednio ustawą o kwih oraz ordynacją podatkową.

2. Treść hipoteki została uregulowana w art. 65 wspomnianej ustawy o kwih według którego:

„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Przepis ten oddaje istotę jak również i moc hipoteki. Zauważyć bowiem należy, że wynikają z niego dwa bardzo istotne uprawnienia wierzyciela hipotecznego. Mianowicie, pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi tzn. takimi którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego oraz skuteczność obciążenia niezależnie od tego kto stał się właścicielem nieruchomości.

To mocne i w zasadzie skuteczne uprawnienia wierzyciela. Jednak w omawianym przepisie pozostały nieuregulowane kwestie pierwszeństwa w stosunkach między wierzycielami hipotecznymi, nie wnikając w szczegóły tego zagadnienia zwrócić uwagę należy, że konkurencją ograniczonych praw rzeczowych w tym i hipotek rządzi zasada pierwszeństwa co oznacza, że o kolejności zaspokojenia roszczeń decydować będzie kolejność złożenia wniosku o wpis hipoteki. Od zasady tej istnieją wyjątki, a dotyczą one tzw. hipotek ustawowych stanowiących zabezpieczenie np. należności skarbowych, celnych czy tych dotyczących ubezpieczeń społecznych.

Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe, nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu nad nieruchomością żadnej władzy faktycznej. Hipoteka nie ogranicza również prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością Kwestie tę uregulowano w art. 72 ustawy o kwih. Według tego przepisu „niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”

Wspomnieć w tym miejscu należy o prawach właściciela do korzystania z nieruchomości. Prawo to realizowane jest bowiem z pewnymi ograniczeniami, które chronią hipotekę. Właścicielowi nie wolno dokonywać takich czynności fizycznych które mogłyby doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości w takim stopniu, że nie zabezpieczałaby ona już spłaty wierzytelności.

Zagadnienia ochrony hipoteki uregulowano w art. 91 do 93 ustawy o kwih w ten sposób, że wyposażono wierzyciela w uprawnienia dotyczące żądania zaniechania niekorzystnych działań właściciela nieruchomości bądź naprawienia wyrządzonej szkody lub postawienia wierzytelności w stan natychmiastowej wymagalności. Wspomniane przepisy są przepisami szczególnymi względem art. 251 k.c. normującego generalnie ochronę ograniczonych praw rzeczowych w taki sam sposób jak ochronę praw własności.

Skuteczność obciążenia wobec każdorazowego właściciela nieruchomości, o której wspomniano wcześniej, stała się przedmiotem rozważań teoretycznych na temat istoty hipoteki. Zauważyć jednak należy, że całokształt przepisów o hipotece jak i pogląd doktryny wskazują, że skuteczność tę należy rozumieć w ten sposób, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dalszym dłużnikiem wierzyciela hipotecznego ale jego odpowiedzialność jest ograniczona do nabytej nieruchomości czyli egzekucja może być prowadzona tylko z tej nieruchomości.

Takie rozwiązania zabezpieczają tak wierzyciela jak i dają swobodę rozporządzania nieruchomością dłużnikowi co w praktyce oznacza usprawnienie i daje możliwości swobody obrotu gospodarczego.

3. Co do zasady, hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Jest ona prawem akcesoryjnym, pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością którą zabezpiecza. Oznacza to, że hipoteka może istnieć tylko w takim wypadku gdy istnieje prawo zasadnicze tj. wierzytelność. Wyjątkami od tej zasady są: możliwość zabezpieczenia hipoteką wierzytelności przyszłej oraz możliwości zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej nawet w przypadku przedawnienia wierzytelności.

• Przedmiot hipoteki

Zasadą jest, że hipoteka obciąża nieruchomość - wynika to z istoty, funkcji tego ograniczonego prawa rzeczowego. Zasada ta wyrażona została w art. 65 ustawy o kwih. Zasadą także jest, że hipoteką można obciążać jedynie ściśle oznaczoną nieruchomość (zasada szczegółowości hipoteki). Z tego powodu, że do powstania hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej - hipoteką można obciążyć tylko taka nieruchomość która ma urządzona księgę wieczystą.

Od generalnej zasady obciążenia hipoteką tylko nieruchomości ustawodawca wprowadził pewne wyjątki zezwalając na obciążenie niektórych zbywalnych praw rzeczowych. W art. 65 ust 3 i 4 ustawy o kwih wymieniono te prawa jako:

1. użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika.

2. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

3. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

4. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

5. wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Występuje tutaj pewien przypadek szczególny bowiem przedmiotem hipoteki może być także statek wpisany do stosownego rejestru. Hipoteka taka nosi ustawową nazwę „hipoteka morska” lecz z istoty rzeczy jest to jednak prawo zastawu bowiem obciąża jakkolwiek durzą i wartościową, to jednak ruchomą rzecz.

Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Dopuszczalne jest jednak takie rozwiązanie, że jedna wierzytelność jest zabezpieczona kilkoma nieruchomościami niekoniecznie stanowiącymi własność jednego właściciela. Hipoteka taka została przez ustawodawcę nazwana hipoteką łączną i w obecnym stanie prawnym jej powstanie jest możliwe w wyniku podziału nieruchomości oraz w wyniku umowy - art. 76 ustawy o kwih.

W przypadku podziału hipoteka obciążająca dotychczas jedną nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez jej podział. Od woli wierzyciela będzie zależało czy zażąda on zaspokojenia wierzytelności z jednej wybranej, wszystkich razem czy też z kilku wybranych nieruchomości. W takim układzie istnieje także możliwość podziału wierzytelności pomiędzy poszczególne nieruchomości w taki sposób aby suma wierzytelności po podziale równa była wierzytelności przed podziałem.

Zauważyć należy, że ustawodawca nieuregulowane pozostawił kwestie stosunków między właścicielami nieruchomości obciążonych hipoteka łączną, w szczególności nieuregulowana pozostała kwestia ich wzajemnych rozliczeń, tak więc kwestie te rozstrzygać będzie zawarta między nimi umowa.

Innym rozwiązaniem przyjętym przez ustawodawcę co do przedmiotu hipoteki jest możliwość obciążenia hipoteką części ułamkowej nieruchomości jeżeli stanowi udział współwłaściciela - art. 65 ust 2 ustawy o kwih. Według wspomnianego przepisu wyłączny właściciel nie może jednak obciążyć części ułamkowej nieruchomości, a współwłaściciel może obciążyć wyłącznie swój udział w nieruchomości przy czym zgoda współwłaścicieli na takie obciążenie nie jest wymagana.

W przepisie art. 65 ust 5 ustawy o kwih ustawodawca zaznaczył, że do hipotek wspomnianych wcześniej, a określonych w ust. 3 i 4 omawianego przepisu stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości. Rozwiązanie takie przyjęto ze względu na wielość praw, które mogą być obciążone hipoteką. Przepisy regulują wprost jedynie hipotekę na podstawowym prawie jakim jest własność z zastrzeżeniem ich odniesienia także na inne prawa z uwzględnieniem istniejących różnic.

III wierzytelność hipoteczna i sposób jej zaspokojenia

Co do zasady hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne w oznaczonej sumie pieniężnej.

Zasada ta wyrażona została w art. 68 ustawy o kwih.

Zabezpieczone zostają nie tylko sama wierzytelność ale także i świadczenia dodatkowe takie jak roszczenia o odsetki nie przedawnione oraz koszty postępowania. Z tą zasadą musi się liczyć wierzyciel uzyskujący kolejną hipotekę bowiem hipoteka już istniejąca może zabezpieczać nie sumę na jaka opiewa lecz wyższą, z pierwszeństwem do jej zabezpieczenia także wartość nieruchomości może być niewystarczająca do zaspokojenia wszystkich wierzytelności.

Zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie może nastąpić w dwojaki sposób. Mianowicie jeżeli z nadejściem terminu płatności wierzyciel nie otrzymuje zapłaty może, do wyboru: żądać uregulowania długu od dłużnika osobistego tj. osoby która zaciągnęła dług - z całości jego majątku, bądź w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej od właściciela nieruchomości który taje się tzw. dłużnikiem rzeczowym w tym przypadku tylko z nieruchomości. Zaznaczyć jednak należy że wierzyciel może otrzymać tylko jedną zapłatę długu. Mamy tu do czynienia z tzw. odpowiedzialnością solidarną dłużnika osobistego i hipotecznego. Przepisy nie regulują tej kwestii i solidarność ta została w doktrynie nazwana solidarnością niewłaściwą.

Do zaspokojenia wierzytelności może zabezpieczonej hipotecznie może dojść w trzech przypadkach: 1) wierzyciel dochodzi zaspokojenia wobec wymagalności wierzytelności, 2) gdy data wymagalności jeszcze nie zapadła ale z nieruchomości prowadzona jest egzekucja przez innego wierzyciela, 3) może też wystąpić żądanie niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej w przypadku o którym mowa w art. 92 ustawy o kwih tj. po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego do przywrócenia nieruchomości stanu zabezpieczającego wierzytelność.

Dochodzenie wierzytelności wymagalnej może odbywać się jedynie w trybie egzekucji sądowej tj. wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym; klauzule umowne wykluczające taki tryb byłyby nieważne. W praktyce wierzyciel musi więc wytoczyć powództwo o zasądzenie wierzytelności, a po uzyskaniu tzw. klauzuli wykonalności wyroku, skierować go do komornika celem wszczęcia egzekucji. Rozwiązanie takie ma na celu ochronę dłużnika hipotecznego i ustrzeżenie go przed utrata majątku na skutek sprzedaży nieruchomości za cenę poniżej wartości. Kwestię tę normuje art. 75 ustawy o kwih. Rozwiązanie takie ma na celu ochronę dłużnika hipotecznego.

W drugim przypadku tj. gdy egzekucję z nieruchomości prowadzi inny wierzyciel ustawodawca ze względu na interes wierzyciela przyjął rozwiązanie polegające na tym, że hipoteka wygasa na skutek egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Kwestię tę unormowano w art. 1000 § 1 kpc i 1003 § 1 kpc gdzie stwierdza się m.in. że na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Przypadek trzeci jest w zasadzie odmianą sytuacji gdy wierzytelność staje się wymagalna bowiem postawienie niezwłocznego żądania zaspokojenia z nieruchomości jest postawieniem wierzytelności w stan natychmiastowej wymagalności.

IV powstanie hipoteki i jej rodzaje

Zgodnie z przepisami ustawy o kwih oraz na podstawie ustaw szczególnych, hipoteka może powstać w trojaki sposób: 1) na podstawie umowy - art. 65 ustawy o kwih, 2) na podstawie tymczasowego orzeczenia sądu postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych gdzie podstawą jest decyzja, chociażby nie była ostateczna albo 3) zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - art. 109 i 110 ustawy o kwih.

W zależności od podstawy prawnej powstania hipoteki rozróżniono hipotekę umowną, przymusową oraz hipotekę kaucyjną, ta ostatnia może być tak umowna jak i przymusowa jednak ze względu na swą specyfikę wymaga odrębnego potraktowania.

W pierwszym przypadku źródłem powstania hipoteki jest umowa zawarta pomiędzy wierzycielem i właścicielem czy też użytkownikiem wieczystym nieruchomości która hipoteką ma być obciążona - może to być także inna osoba uprawniona jeśli przedmiotem hipoteki miałoby być inne prawo (np. spółdzielcze prawa własności)

W tym przypadku oświadczenie właściciela lub innej osoby uprawnionej musi być złożone w formie aktu notarialnego zaś oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolnej formie - zauważyć należy, że samo zwarcie umowy nie powoduje jeszcze powstania ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest hipoteka, więc wpis do księgi wieczystej ma w tym przypadku charakter konstytutywny - art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Odmiennie w przypadku hipoteki przymusowej. Tutaj źródłem powstania hipoteki według art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jest wierzytelność stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym. Wierzyciel może na tej podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Stąd nazwa - hipoteka przymusowa, ustanawiana jest bowiem bez zgody, a nawet wbrew woli właściciela nieruchomości. Ten rodzaj hipoteki odmiennie do hipoteki umownej nie służy zaciągnięciu kredytu lecz zabezpieczeniu wierzytelności już istniejącej np. długów podatkowych czy też wobec ZUS.

Do uzyskania wpisu hipoteki przymusowej wierzyciel musi uzyskać stosowne orzeczenie tzw. tytuł wykonawczy zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Tę kwestię reguluje art. 776 kpc według którego „podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.”

Tytułem wykonawczym jest najczęściej orzeczenie sądu cywilnego jednak podstawą wpisu do księgi wieczystej hipoteki przymusowej mogą być także orzeczenia wydane przez sądy karne lub przez prokuraturę - np. celem zabezpieczenia grzywny, podstawą takiego wpisu może być także bankowy tytuł egzekucyjny wystawiony zgodnie z przepisem art. 96 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U. z 2002 r. Nr.72. poz. 665 ze zm.).

Zagadnienia związane z hipoteką przymusową uregulowane zostały w art. 109 do 112 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a także w przepisach ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. (Dz.U. z 2005 Nr 8 poz. 60 ze zm.) gdzie zasadniczym przepisem regulującym uprawnienia stosownych organów państwowych i samorządowych jest art. 34. § 1. Ordynacji w którym zapisano, że: „Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych... ..., a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości” i w tym przypadku ustawodawca użył wprost nazwy "hipoteka przymusowa".

Bardzo złożone zagadnienia dotyczące zastosowania hipoteki przymusowej jako zabezpieczenia niektórych wierzytelności państwowych jak i samorządowych uregulowane zostały w przepisach wspomnianej ustawy Ordynacja podatkowa od art. 34 do 39.

Podobnie jak w przypadku hipoteki umownej także i w przypadku hipoteki przymusowej wpis do księgi wieczystej jest niezbędny do jej powstania, i jak poprzednio podstawą prawną jest tu art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zwraca tu uwagę szczególne uprawnienie organów podatkowych, a mianowicie możliwość zgodnie z art. 38 Ordynacji podatkowej, wystąpienia z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości podatnika, płatnika, inkasenta, następców prawnych oraz osób trzecich odpowiadających za zaległości podatkowe oraz w przypadku braku księgi zabezpieczenia zobowiązań podatkowych przez samo złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów.

Innym, szczególnym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna. Powstaje ona tak na podstawie umowy jak i jako hipoteka przymusowa - zabezpiecza ona wierzytelność która nie została jeszcze stwierdzona ostatecznie. Możliwe jest nawet, że wierzytelność nie powstanie w ogóle, lecz hipoteka kaucyjna zabezpiecza płatność na czas toczącego się postępowania, np. postępowania podatkowego.

Zagadnienie zabezpieczania tego rodzaju wierzytelności ustawodawca uregulował w art. 102 ust 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, według którego wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej, dalej w ust 2 zapisano, że hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą. Ogółem zagadnienia związane z hipoteką kaucyjną uregulowane zostały w art. 109 do 112 ustawy o kwih.

Na niektóre z zastosowań tego narzędzia zabezpieczenia wierzytelności wskazał Sąd Najwyższy, np. w postanowieniu z dnia 22 czerwca 2005r. gdzie Sąd zważył, że nawet „Niedostateczna decyzja administracyjna może być podstawą wpisu hipoteki przymusowej, o której mowa w art. 110 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, to jest hipoteki kaucyjnej. Ustanowienie takiej hipoteki nie jest sposobem egzekucji i jego celem nie jest realizacja wierzytelności. Jest to zatem jedynie środek zabezpieczenia interesów fiskalnych Państwa.” Zauważyć należy, że z tego powodu do powstania hipoteki kaucyjnej nie jest wymagany tytuł wykonawczy.

Na inne zastosowanie Sąd wskazuje wyroku z dnia 13 stycznia 2005r. SN IV CK 451/04 gdzie stwierdził, że „Hipoteka kaucyjna spośród roszczeń o świadczenia uboczne zabezpiecza przede wszystkim odsetki za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z zabezpieczonego hipoteką zobowiązania. Zakres zabezpieczenia hipoteką kaucyjną wyznacza kwota wpisana do księgi wieczystej.”

V Wygaśnięcie hipoteki

Zasadę główną dotyczącą wygaśnięcia zawarto w art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Według tego przepisu: „Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.” Przepis ten jest wyrazem akcesoryjnego charakteru tego ograniczonego prawa - traci ono swą rację bytu w razie wygaśnięcia wierzytelności przy czym wygaśnięcie hipoteki następuje niezależnie od tego z jakiej przyczyny wygasła wierzytelność. Zauważyć jednak należy, że przedawnienie wierzytelności - które nie powoduje jej wygaśnięcia - nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej kwestia ta uregulowana został jednoznacznie w art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Hipoteka wygasa jednak także w innych sytuacjach, mianowicie:

1. wskutek zniesienia jej przez czynność prawną,

np. w razie stwierdzenia nieważności umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i wykreślenie z księgi wieczystej tego prawa ustanowiona na nim hipoteka wygasa. (glosa krytyczna: Gniewek E. OSP 1996/3/56 glosa krytyczna: Rudnicki S. PS 1996/2/60 glosa krytyczna: Szpunar A. OSP 1996/7-8/137), uchwała SN 1995.09.22 uchwała III CZP 119/95 OSNC 1995/12/180)

2. wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego,

Wierzytelności hipoteczne, szczególnie kredyty hipoteczne są z reguły wierzytelnościami długoterminowymi. Na skutek upływu czasu zdarzyć się może, że trudno będzie ustalić kto jest wierzycielem lub gdzie wierzyciel przebywa. Również niekorzystne zjawiska w gospodarce np. znaczna inflacja, spowodować mogą, że wierzyciel odmówi przyjęcia należnej mu sumy. Ustawodawca by umożliwić właścicielowi nieruchomości wywiązanie się ze zobowiązania przewidział szczególny sposób wygaśnięcia hipoteki tj. złożenie zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego. Ustawodawca warunkuje jednak taką czynność wymagalnością wierzytelności, zwłoką wierzyciela lub trudnościami w zaspokojeniu go oraz zrzeczeniu się uprawnienia do odebrania kwoty z powrotem. Kwestię tę uregulowano w art. 99 ust 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W dalszej części tego przepisu ujęto, że wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem.

3. na skutek tzw. konfuzji,

Pojęcie konfuzji dotyczy wszystkich ograniczonych praw rzeczowych, zgodnie z art. 247 kc, „Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.”

Tak więc z konfuzją mamy do czynienia wówczas, jeżeli na właściciela rzeczy przejdą wszystkie prawa i obowiązki wynikające z obciążającego tę rzecz ograniczonego prawa rzeczowego, także i hipoteki. Konfuzja znajdzie zastosowanie dopiero wówczas, gdy hipoteka obciążająca nieruchomość przejdzie w całości na właściciela nieruchomości albo jeśli wierzyciel nabędzie na własność nieruchomość obciążoną.

4. w związku z wykreśleniem bez podstawy prawnej,

Co do zasady hipoteka nie wygasa na skutek bezpodstawnego jej wykreślenia, w takim przypadku wierzyciel może domagać się przywrócenia wpisu. Ustawodawca ograniczył jednak tę możliwość bowiem w art. 95 ustawy o księgach wieczystych i hipotece postanowił, że „W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu.”

Innym zagadnieniem jest kolejność wygasania i powstawania hipotek w przypadku gdy nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami. W polskim systemie prawnym przyjęto zasadę którą można by nazwać „zasadą kolejkowania wpisów hipotecznych”. Funkcjonuje ona identycznie jak zasada kolejności zaspokajania wierzytelności hipotecznych o której mowa wcześniej. Mianowicie, w razie wygaśnięcia hipoteki wcześniejszej, hipoteki późniejsze przesuwają się w kolejce o jedno miejsce do przodu. Rozwiązanie takie uniemożliwia właścicielowi nieruchomości dyskryminację jednych hipotek wobec innych bowiem właściciel nieruchomości może ustanowić nową hipotekę jako ostatnią w kolejce do zaspokojenia.

Istotnym obowiązkiem wierzyciela, wynikającym z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest dokonanie wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. „Po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki, dłużnik może domagać się wykreślenia wpisu w drodze powództwa” (art. 10 w zw. z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece)

Według uchwały SN z dnia. 15 marca 2006r. podjętej w składzie 7 sędziów „Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej”.

Na zakończenie dodać należy, że w naszym kraju gros wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie to bankowe kredyty mieszkaniowe oraz zabezpieczenia przymusowe wierzytelności skarbowych i zusowskich rzadziej samorządowych.
Ze względu na dość długotrwałą jeszcze procedurę wpisu hipotek do ksiąg wieczystych, wydaje się, że instrument ten nie stanowi chętnie stosowanego zabezpieczenia transakcji handlowych między podmiotami gospodarczymi.

Odrębnym zagadnieniem jest praktyczna skuteczność zabezpieczenia hipotecznego, zdarzyć się bowiem może że wierzytelność, ze względu na przeszacowanie wartości nieruchomości w momencie umowy czy też niezawinioną przez właściciela utratę wartości nieruchomości której już nie będzie można przywrócić np. na skutek przeprowadzenia nieopodal drogi szybkiego ruchu, nie zostanie zaspokojona.

Źródła z których skorzystano:

1. Jerzy Ignatowicz, Krzysztof Stefaniuk „Prawo rzeczowe” PWN 1997r.

2. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. Nr 124 poz. 1361 ze zm.),

3. ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r. Nr.8 poz. 60 ze zm.)

4. Internet Biuletyn Informacyjny NBP, www.nbp.gov.pl

5. glosa aprobująca: Rudnicki S. PS 1999/5/86 1998.11.16 wyrok SN I CKN 885/97 OSNC 1999/4/84,

6. uchwały z dnia 15 marca 2006 SN III CZP 106/05 OSNC 2006/10/160,

7. wyrok. SN IV CK 451/0413 stycznia 2005r. LEX nr 146322,

8. glosa krytyczna: Gniewek E. OSP 1996/3/56 

9. glosa krytyczna: Rudnicki S. PS 1996/2/60 glosa krytyczna: Szpunar A. OSP 1996/7-8/137),

10. uchwała III CZP 119/95 OSNC 1995/12/180 z 1995.09.22

Jerzy Ignatowicz, Krzysztof Stefaniuk, Prawo Rzeczowe 1997 PWN str. 242

8

Ignatowicz, Prawo Rzeczowe 1997 str. 244

8

Ignatowicz, Prawo Rzeczowe 1997 str. 244

Ignatowicz, Prawo Rzeczowe 1997 str. 244 - 245

8

Ignatowicz, Prawo Rzeczowe 1997 str. 251

8

Ignatowicz, Prawo Rzeczowe 1997 str. 253

8

Ignatowicz Prawo Rzeczowe 256

8

postanowienie SN III CK 75/04 z 22 czerwca 2005r. - LEX nr 177211

wyrok. SN IV CK 451/0413 stycznia 2005r. LEX nr 146322

8

glosa krytyczna: Gniewek E. OSP 1996/3/56 , glosa krytyczna: Rudnicki S. PS 1996/2/60 glosa krytyczna: Szpunar A. OSP 1996/7-8/137), uchwała SN 1995.09.22 uchwała III CZP 119/95 OSNC 1995/12/180

8

glosa aprobująca: Rudnicki S. PS 1999/5/86 1998.11.16 wyrok SN I CKN 885/97 OSNC 1999/4/84

uchwała. SN III CZP 106/05 z 15 marca 2006r. OSNC 2006/10/160

strony internetowe NBP

8

---