HIPOTEKA:

Wprowadzenie:

Nieruchomość może być obciążona więcej niż jednym prawem rzeczowym – kilkoma takimi samymi (kilka służebności, kilka hipotek), lub różnymi (służebność i użytkowanie wieczyste). Może być tak, że miedzy tymi OPR-ami wystąpi kolizja, tzn. honorowanie jednego prawa wpływa na honorowanie drugiego, albo na wartość rynkową nieruchomości. Może być też tak, że służebności nie da się wykonywać, dopóki istnieje użytkowanie wieczyste, lub odwrotnie. Trzeba wtedy ustalić, które z nich ma pierwszeństwo.

W przypadku praw obligacyjnych zastosowanie ma zasada proporcjonalnego zaspokojenia:

1. Wierzytelności z danej kategorii zostają zaspokojone proporcjonalnie do wysokości każdej z wierzytelności, umieszczonych w danej kategorii

2. trzeba te proporcje ustalić, ponieważ wyznaczają one wysokość konkretnej wierzytelności;

3. nie ma przepisu w KC, ale ta zasada - odnośnie praw obligacyjnych - jest w art. 1026 KPC

Inaczej rozwiązuje się kolizje OPR-ów:

1. Zasada pierwszeństwa (wyłącznie przy OPR-ach):

1. prawo powstałe wcześniej ma tzw. lepsze pierwszeństwo przed prawem powstałym później, z tzw. gorszym pierwszeństwem (pierwszeństwo zwykłe);

• proir tempore potior iure;

• zastosowanie wobec praw obciążających nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej oraz wobec ruchomości;

• w czystej postaci ma jednak rzadkie zastosowanie;

1. prawo wpisane do księgi wieczystej ma lepsze pierwszeństwo przed prawem nie wpisanym z gorszym pierwszeństwem (pierwszeństwo wieczystoksięgowe);

• nie ma znaczenia czas powstania wierzytelności;

• zasada ta nie ma zastosowanie w stosunku do hipotek, ponieważ każda hipoteka musi być wpisana do księgi wieczystej;

1. prawo wpisane wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem wpisanym później (pierwszeństwo hipoteczne)

• decyduje chwila złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej – nie może mieć wpływu opieszałość sędziego, tylko aktywność strony; „chwila” czyli data, godzina i minuta;

• jeśli oba wnioski o wpis zostały złożone w tej samej godzinie i minucie zastosowanie ma zasada proporcjonalnego zaspokojenia, ponieważ równocześnie złożone wnioski mają tzw. równe pierwszeństwo (art. 12 u. 2 KWiHU)

1. Odchylenia od tych reguł:

• przy zastawie – odwrócenie zasady prior tempore (dotyczy tylko zastawu kodeksowego);

• zastaw powstały później ma lepsze pierwszeństwo niż wcześniej ustanowione OPR; i o tyle, o ile zastawnik nie był w złej wierze;

1. Pierwszeństwo praw rzeczowych ograniczonych może zostać zmienione umową między uprawnionymi – art. 250 KC:

1. hipoteka z pozycji 1w księdze wieczystej przenosi się na pozycję dalszą, a hipoteka z pozycji 3 wyżej. Kłopot jest wtedy, kiedy następują różnice wartości hipoteki (ta z 1 ma 200; a ta z 3 która wskakuje na 1 ma 600) – taka zmiana wymaga zgody wierzyciela, który jest pośrednim ogniwem;

2. Art. 13 KWiHU– umowne zastrzeżenie pierwszeństwa przez właściciela, który ustanawia OPR – zastrzeżenie, ze inne OPR mają pierwszeństwo przed tym ustanowionym;

1. W KPC są też tzw. przywileje egzekucyjne (np. alimenty), ale jest to cos innego niż zasada pierwszeństwa – art. 1025 KPC.

2. Zakłada hierarchię – lepsze i gorsze pierwszeństwo – ustawa o księgach wieczystych i hipotece;

3. Kolizja hipotek – nie ma zastosowania zasada proporcjonalnego zaspokojenia, tylko zasada pierwszeństwa

1. przykład: W dziale 4. księgi wieczystej wpisane są 3 hipoteki: pierwsza jest taka, która ma wartość 300j; druga jest hipoteka o wartości 200j, a trzecia jest hipotek o wartości 100j. Potrzeba więc 600j, żeby zaspokoić wszystkich wierzycieli hipotecznych. Jednak z egzekucji uzyskano sumę 400j. Jest więc tutaj hierarchia – hipoteka pierwsza (300j) jest zaspokojona w całości, hipoteka druga (200j)zaspokojona jest w wysokości 100zł, a hipoteka trzecia nie ma zaspokojenia i wygaśnie po nieudanej egzekucji (co nie oznacza wygaśnięcia roszczenia do zaspokojenia!!).

PRAWA ZASTAWNICZE:

1. Definicja – OPR-y, których funkcja polega na zabezpieczeniu wierzytelności w taki sposób, że będzie możliwe zaspokojenie się z przedmiotu nieruchomości (np. hipoteka, zastawy).

2. Nie ma tutaj przeniesienia własności – własność zawsze pozostaje przy dłużniku.

*causa cavendi – czynność dokonana w celu zabezpieczenia wierzytelności; przysposobienie dla zabezpieczenia vide art. 101 Prawa bankowego – przywłaszczenie na zabezpieczenie*

HIPOTEKA:

Zmiana po 2009 - hipoteka kaucyjna została zlikwidowana. Dotyczyła ona możliwości zabezpieczania wierzytelności przyszłych. Została wchłonięta przez hipotekę zwykłą. Teraz zasadą jest, że można zabezpieczać wierzytelności i istniejące, i przyszłe w hipotece zwyklej.

wierzytelność przyszła – coś, co łączy się z ekspektatywą nieruchomości.

1. Art. 65 kwiHU – definicja:

- W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, wynikającej z określonego stosunku prawnego, można nieruchomość (oczywiście nie tylko nieruchomość) obciążyć prawem, polegającym na możliwości zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją nieruchomość stała się własnością (oznacza to, że nowi nabywcy musza ją respektować - hipoteka idzie za nieruchomością), z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości;

- erga omnes + wierzyciele hipoteczni maja pierwszeństwo przed wierzycielami bez zabezpieczenia hipotecznego

Przywileje egzekucyjne:

1. Posiadają je banki na mocy bankowego tytułu egzekucyjnego

HIPOTEKA UMOWNA:

1. Umowa miedzy wierzycielem hipotecznym a dłużnikiem osobistym, który po ustanoweniu hipoteki staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym.

2. W momencie początkowym wierzyciel może żądać zaspokojenia z całego majątku dłużnika, ale po coś ustanowili te hipotekę, więc wierzyciel będzie egzekwował z nieruchomości, a nie z majątku, bo nie wie, co się może stać z majątkiem dłużnika. (olaboga)

3. Dłużnik rzeczowy odpowiada tylko nieruchomością, bez majątku.

4. Rozdwojenie obciążenia:

1. dłużnik rzeczowy (odpowiada tylko nieruchomością) + dłużnik osobisty – wierzyciel ma do dyspozycji obydwu – może dochodzić wierzytelności od jednego lub drugiego;

2. gdy jeden z nich zaspokoi wierzyciela, powinność drugiego automatycznie wygasa;

3. wygasa tez wierzytelność, bo wierzyciel został już zaspokojony, a nie można wzbogacić się dwa razy na tej samej wierzytelności.

Taka relacja jak wyżej (kiedy wierzyciel ma wybór itd.) podobna jest do odpowiedzialności solidarnej (art. 366 zobowiązań). Solidarność dłużników jest wtedy, kiedy to wynika z ustawy lub czynności prawnej. Solidarność sensu stricto nigdy nie jest domniemana, zawsze musi mieć podstawę prawną (ustawa, czynność prawna, umowa). Rozdwojenie obciążenia zwane jest odpowiedzialnością in solitum lub tez solidarnością nieprawidłową (bo to nie to samo co ta solidarność z art. 366 zobowiązań – skutek podstawowy jest identyczny, ale gorzej z regresami; ponadto, nie ma żadnych przepisów o stosunkach wewnętrznych tych pseudo-solidarnych dłużników).

Forma hipoteki umownej:

1. Tylko oświadczenie woli właściciela nieruchomości musi być w formie aktu notarialnego; oświadczenie woli wierzyciela może być w formie dowolnej – art. 60 KC (zasada swobody wyboru formy); w praktyce obie strony składają oświadczenie woli w formie aktu notarialnego.

2. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który jest konstytutywny.

W umowie trzeba oznaczyć wysokość sumy, która wchodzi w grę przy hipotece i stosunek prawny, z jakiego wynika. Hipoteka jest ustalana do oznaczonej wysokości, która stanowi górną granicę odpowiedzialności rzeczowej.

Art. 68¹ KWiHU:

„Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.”

PRZYKŁAD: Jeden wierzyciel ma kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych, a jedna hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych (jedna hipoteka załatwia sprawę ;) ). Trzeba w umowie określić wszystkie te stosunki prawne. Cały czas jest to jedna hipoteka, którą zawiera tzw. administrator hipoteki.

Art. 68² KWiHU:

„W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia.”

Wielopodmiotowość:

• Jedna hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom (wierzycielom);

• służą one sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia;

• dłużnik jest jeden, ale wierzycieli jest wielu;

• nie są oni przypadkowi, ponieważ łącznikiem miedzy nimi jest finasowanie tego samego przedsięwzięcia;

• wpisując hipotekę, trzeba określić zakres wysokości poszczególnych wierzytelności, samo przedsięwzięcie, podmioty (wierzycieli i dłużnika);

• cały czas jest to jednak JEDNA hipoteka zbiorcza, którą zawiera osoba nazywana administratorem hipoteki – u 3;

• jest on wierzycielem hipotecznym;

• jest tzw. zastępcą pośrednim – działa w imieniu własnym, ale na rzecz wierzycieli, z obowiązkiem rozliczeń wobec nich (klasycznie – brokerzy, komis)

„Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.”

ODMIENNY TRYB HIPOTEKI UMOWNEJ NA RZECZ BANKÓW: (Art. 95 Prawa bankowego)

1. nie jest potrzebny akt notarialny jako oświadczenie woli, ponieważ podstawą wpisu do księgi wieczystej są dokumenty bankowe, które maja moc dokumentów urzędowych, stwierdzające udzielnie kredytu czy pożyczki bankowej, ze wszystkimi szczegółami;

2. art. 68² u. 4 KWiHU – wyłącza art. 95 PB jeśli ma miejsce wielopodmiotowość hipoteki – banki nie mogą sobie wtedy uprościć w sposób określony w art. 95 PB i muszą iść takim samym trybem jak normalni śmiertelnicy

HIPOTEKA ŁĄCZNA: (Art. 76 – 78 – bez zmian wobec starego stanu prawnego)

Hipoteka łączna stanowi wyjątek od zasady szczegółowości (jedna hipoteka – jedna nieruchomość).

Powstanie hipoteki łącznej:

1. ex lege – skutek wynika ex lege w razie podziału fizycznego nieruchomości:

1. hipoteka obciąża wówczas wszystkie nieruchomości utworzone przez podział;

2. np. nieruchomości byłych współwłaścicieli

1. umowna hipoteka łączna – art. 76 u 3:

1. z mocy umowy obciążenie od początku obejmuje kilka nieruchomości dłużnika –art. 76 u 2:

„Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.”

HIPOTEKA USTAWOWA:

Powstaje ex lege (art. 1037 par 3 KPC) – na mocy egzekucji. Po licytacji majątku powstaje plan podziału wierzycieli, których nabywca musi spłacić. Nie jest jednak pewne, że to uczyni, więc aby zabezpieczyć wierzycieli, po planie podziału powstaje hipoteka ustawowa przeciwko temu nabywcy. To samo dzieje się w egzekucji administracyjnej.

HIPOTEKA PRZYMUSOWA:

1. Tutaj nic nie dzieje się z mocy prawa i nie ma nic wspólnego z hipoteką ustawową (art. 109 i nast. KWiHU)

2. Jest to hipoteka na wszystkich nieruchomościach dłużnika.

3. Wpis do księgi wieczystej jest konstytutywny.

4. Może mieć miejsce wyłącznie w wypadkach określonych w ustawie, nawet bez zgody właściciela nieruchomości, a nawet wbrew jego woli. Wypadki w ustawie:

1. wierzytelność stwierdzona w tytule wykonawczym – art. 109 i 110

• tytuł egzekucyjny +klauzula wykonalności (z 776 i 777 KPC) = tytuł wykonawczy

• sam tytuł wykonawczy jednak nie wystarczy – potrzebny jest bowiem jeszcze wpis do księgi wieczystej;

• tytuł egzekucyjny:

• ugoda zawarta przed sadem

• wyroki sądu polubownego

• ugody przed mediatorem (które i tak wymagają zatwierdzenia przez sąd)

• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji np. z tytułu ceny kupna

• postanowienie zabezpieczające

1. na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;

2. na podstawie postanowienia prokuratora;

3. na mocy przepisów szczególnych;

4. na podstawie decyzji administracyjnej, chociażby decyzja nie była ostateczna – art. 34 Ordynacji podatkowej – doręczona decyzja administracyjna może być podstawą do wpisu do hipoteki przymusowej

5. na podstawie zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Orzeczenie TK uchylające art. 36 Ordynacji podatkowej, przyznającego pierwszeństwo zaspokojenia przymusowych hipotek podatkowych (derogowany w 2007) – stosowanie ogólnych zasad dotyczących pierwszeństwa.

FUNKCJE HIPOTEKI PRZYMUSOWEJ:

1. Szczególny rodzaj środka egzekucyjnego, który zabezpiecza skuteczność samej egzekucji, bo sama wierzytelność jest zasądzona; zastosowanie:

1. kiedy wierzyciel nie przystępuje od razu do egzekucji i chce wzmocnić swoją pozycję w egzekucji, wtedy domaga się wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej;

2. jeśli z dokumentu nie wynika wysokość sumy hipoteki, to nie może przekraczać więcej niż połowę zabezpieczonej wierzytelności