WAŻKOŚĆ PROBLEMATYKI

Problematyka wyceny stanowi bardzo ważny element wszystkich sektorów gospodarki. Określenie wartości ma istotne znaczenie dla odwzorowania aktualnego stanu rynku i dlatego w wielu sektorach jest ono niezbędne.

Wycena samych nieruchomości wymaga jednak podkreślenia jej znaczenia dla gospodarki bowiem nieruchomość stanowi dobro wyjątkowo specyficzne i o ogromnym znaczeniu.

INFORMCJI O WARTOŚCI POSZUKUJĄ:

- Nabywca/sprzedawca dla określenia ceny transakcji

- Bank dla potrzeb zabezpieczenia kredytu

- Firmy ubezpieczeniowe w celu określenia opłat i odszkodowań

- Skarb państwa czy gminy dla naliczenia opłat i odszkodowań

- Urzędy skarbowe dla naliczenia opłat i podatków

FUNKCJE SZACOWANIA WARTOŚCI

Funkcja informacyjna - poszukujemy informacji o wartości dla oceny aktualnego stanu rynku

Funkcja decyzyjna - wartość stanowi podstawę podjęcia decyzji np. inwestycyjnych

Funkcja negocjacyjna - wyznaczona wartość stanowi podstawę podjęcia negocjacji w toku transakcji rynkowej

Funkcja doradcza - wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością

Funkcja pośrednia - wartość pomaga wyznaczyć przyszły kierunek rozwoju

CELE SZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI:

- Dla celów transferu praw do nieruchomości

- Dla celów określenia źródeł finansowania przedsięwzięć i zaciągania kredytu

- Dla celów naliczania odszkodowań

- Dla celów naliczania opłat i podatków

- Dla celów podejmowania decyzji inwestycyjnych

- Dla celów podejmowania innych decyzji dotyczących nieruchomości

WARTOŚĆ

* Czy istnieje wartość niezmienna, trwała, niezależna od naszych sądów, czyli wartość wewnętrzna, czy też każdorazowo podlega ona wahaniom w zależności od warunków zewnętrznych i od naszych ocen?

* Nie istnieje jedna, obiektywna, wewnętrzna wartość z którą wszyscy by się zgodzili!

* Wartość jest definiowana poprzez przejawy jej występowania.

* W praktyce występują różne rodzaje wartości. Do najczęściej rozważanych należą:

* Wartość wymienna - relacje w jakich rzeczy są wzajemnie wymieniane

* Wartość użytkowa - oznacza ona zdolność danego dobra do zaspokojenia potrzeb człowieka.

CECHY DOBRA POSIADAJĄCEGO WARTOŚĆ

Użyteczność dobra - jest kategorią subiektywną i mówi o zdolności dobra do zaspokojenia potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób.

Rzadkość dobra - oznacza niewystarczającą ilość danego dobra do pokrycia potrzeb.

Dostępność dobra - rozpatrywana z punktu widzenia dostępności fizycznej, ale również z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych.

WARTOŚĆ

Wartość jest pojęciem abstrakcyjnym, nie jest rzeczą materialną i konkretną. Nie tkwi w istocie towaru, dobra lub usługi, jest tworzona w umysłach osób, uczestników rynku. Posiada zawsze elementy subiektywne bo wycena jest jedynie opinią o wartości

TEORIA EKONOMII WSKAZUJE NA 2 SFERY KSZTAŁTOWANIA SIĘ WARTOSCI

Sfera wytwarzania - wycena stanowi odtworzenie wycen czynników wytwórczych niezbędnych do wytworzenia danego dobra w danym momencie. Nakłady poniesione na wytworzenie danego produktu należy rozumieć w sensie odtworzeniowym a nie historycznym.

Sfera wymiany - wycena uwzględnia relacje popytu i podaży. Stanowi ona wynik sądów uczestników rynku o poziomie wartości danego dobra. W tej sferze kształtuje się wartość rynkowa. Może być ona określana na podstawie rzeczywistych cen podobnych dóbr sprzedawanych na wolnym rynku, bądź jako obecna wartość przyszłych dochodów.

RODZAJE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Do najczęstszych rodzajów wartości dotyczących nieruchomości należą:

- Wartość rynkowa

- Wartość odtworzeniowa

- Wartość indywidualna(inwestycyjna)

- Wartość bankowo-hipoteczna

- Wartość godziwa

- Wartość katastralna

- Wartość ubezpieczeniowa

WARTOŚĆ RYNKOWA

* W świetle standardów wartość rynkowa to:

„szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku”

* W myśl ustawy wartość nieruchomości to:

„wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy przyjęciu następujących założeń:

- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”

* Standardy wyceny normują także wycenę wartości rynkowej nieruchomości dla sposobu najkorzystniejszego wykorzystania:

„oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości”

* Jeżeli wymagają tego przepisy szczególne, ze względu na cel wyceny, rzeczoznawca majątkowy może określić wartość rynkową przy przyjęciu :

aktualnego bądź

alternatywnego sposobu użytkowania

WARTOŚĆ RYNKOWA DLA AKTUALNEGO SPOSOBU UŻYTKOWANIA

oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość jest i będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest możliwa do sprzedaży.

WARTOŚĆ RYNKOWA DLA ALTERNATYWNEGO SPOSBU UŻYTKOWANIA

oznacza wartość rynkową, przy założeniu, że nieruchomość jest i będzie w przyszłości użytkowana przy wskazanym innym, niż aktualny, sposobie.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

Według standardów to: „szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny”.

Według ustawy to: „wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”.

WARTOŚĆ INDYWIDUALNA

Wartość indywidualna (lub inwestycyjna) - kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

WARTOŚĆ BANKOWO - HIPOTECZNA

Wartość bankowo-hipoteczna - kwota pieniężna, która według oceny banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank.

WARTOŚĆ GODZIWA

Wartość godziwa to kwota, za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.

WARTOŚĆ KATASRTALNA

Wartość katastralna nieruchomości obejmuje wartość katastralną gruntu oraz wartość katastralną jego części składowych i jest wartością zbliżoną do wartości rynkowej na tyle, na ile jest to możliwe do uzyskania przy zastosowaniu procedur typowych dla metod masowej wyceny.

WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY

Wartość dla wymuszonej sprzedaży to kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży.

PORÓWNANIE RODZAJÓW WARTOŚCI

Porównanie rodzajów wartości na przykładzie:

- Wartości rynkowej WR

- Wartości odtworzeniowej WO

- Wartości indywidualnej WI

PORÓWNANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ I ODTWORZENIOWEJ

Z uwagi na zmienne zachowanie się proporcji pomiędzy popytem i podażą na rynku wartość odtworzeniowa może odbiegać od wartości rynkowej w górę i w dół. Na różnice pomiędzy wartościami ma wpływ związek zachodzący pomiędzy ceną a kosztami. Wyjaśnienie go wymaga opisania 2 sytuacji

- Kiedy popyt na nieruchomości rośnie

- Kiedy popyt na nieruchomości spada

SYTUACJA KIEDY POPYT ROŚNIE

Nieruchomość odznacza się małą elastycznością podaży co mówi że podaż nie może szybko zareagować na wzrost popytu. Powoduje to destabilizacje ceny i oderwanie jej od kosztów.

Dodatkowo elastyczność nieruchomości zależy od udziału w niej gruntu który nawet w długim okresie czasu jest nieelastyczny.

W przypadku nieruchomości rolnych dla których zależność pomiędzy kosztem produkcji a wartością nie wystąpi, głównym czynnikiem kształtującym wartość jest popyt.

Podobna sytuacja występuje w przypadku nieruchomości handlowych w centrach miast gdzie podaż też nie jest elastyczna i gdzie nie występuje zależność pomiędzy wartością i kosztami, a o ich wartości czynszowej decyduje popyt.

W długim okresie czasu bardziej elastyczny jest zasób powierzchni biurowych i przemysłowych.

Powierzchnia biurowa może być powiększona przez nadbudowę, adaptacje, a także zabudowę wolnych terenów.

W przypadku nieruchomości przemysłowych nie ma tak rygorystycznych wymagań lokalizacyjnych dlatego w długim terminie wartość wykaże relacje z kosztami ( z wyjątkiem terenów podlegających ścisłej kontroli z zabudowy)

SYTUACJA KIEDY POPYT SPADA

W przypadku nieruchomości gdy spada popyt podaż nie maleje (gdyż jest nie elastyczna w dół)

Prowadzi to zatem do rozerwania zależności pomiędzy kosztami budowy a wartością.

Zależność ta zostanie przywrócona dopiero wtedy gdy zabudowania z powodu zużycia technicznego bądź funkcjonalnego zostaną wyburzone.

WARTOŚĆ RYNKOWA I INDYWIDUALNA

Na ogół występują rozbieżności pomiędzy poziomem wartości rynkowej i inwestycyjnej ze względu na małą efektywność rynku nieruchomości. W niektórych przypadkach wartości te mogą być równe np. na rynku gdzie nie ma indywidualnej miary wartości( rynek benzyny). Najlepszy przykład rozbieżności tych wartości stanowi sprzedaż nieruchomości przez właścicieli którzy uważają że ich nieruchomość jest warta więcej.

PORÓWNANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ, ODTWORZENIOWEJ I INDYWIDUALNEJ

Pomiędzy tymi 3 rodzajami wartości występują powiązania które często stanowią podstawę decyzji inwestycyjnej.

Inwestor porównuje poziomy wartości z ceną jaką musi zapłacić za nieruchomość.

Niezależnie od poziomu wartości indywidualnej inwestor będzie chciał zapłacić za nieruchomość nie więcej niż jej wartość rynkowa.

Warunkiem podjęcia decyzji o zakupie będzie zależność:

WR ≥ C

Z drugiej strony:

WI ≥ WR

Co oznacza:

WI ≥ WR ≥ C

Na decyzje inwestycyjną wpływa także poziom wartości odtworzeniowej:

WO ≤ C

WO ≤ WR

a zatem:

C ≥ WO ≥ WR

CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ

Zasadniczo możemy wyróżnić 4 grupy czynników:

- Czynniki fizyczne

- Czynniki ekonomiczne

- Czynniki prawne

- Czynniki środowiskowe

CZYNNIKI FIZYCZNE

Charakteryzuje materialne cechy środowiska:

* Naturalnego takie jak: ukształtowanie terenu, kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu, itd..

* Sztucznie wytworzonego przez człowieka takie jak: wielkość i kształt działki, wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania materiałowo-techniczne i funkcjonalne, drogi dojazdowe, itd.

CZYNNIKI EKONOMICZNE

Obejmują czynniki wpływające na wielkość popytu i podaży oraz proporcje pomiędzy nimi. Do tej grupy czynników należą:

Stan rozwoju gospodarczego, miejsce w cyklu koniunkturalnym, poziom bezrobocia, stan zamożności społeczeństwa, różnorodność form kredytowania, wysokość stóp procentowych, poziom cen na rynku nieruchomości.

CZYNNIKI PRAWNE

Są to wszelkie aspekty prawne związane z gospodarowaniem nieruchomościami takie jak: swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu nieruchomościami, system podatkowy (wysokość podatków i opłat związanych z obrotem i posiadaniem nieruchomości), system ulg podatkowych, plan zagospodarowania przestrzennego, wymogi ochrony środowiska, formy władania nieruchomością, itd..

CZYNNIKI ŚRODOWISKOWE

Czynniki te obejmują:

Sytuacje demograficzną, wielkość rodziny, styl życia, modę, przyzwyczajenia, a także otoczenie nieruchomości, a więc dostępność usług, centrów handlowych i produkcyjnych, okolice, sąsiedztwo i stopień skażenia środowiska.

PROCES WYCENY

Proces wyceny rozpoczyna się od rozpoznania problemu do oszacowania, wymaga podjęcia decyzji co do zastosowania odpowiednich podejść, metod i technik analitycznych, kończy się zaś na przedstawieniu wniosków klientom czyli określeniu wartości nieruchomości.

Dokumentem z wyceny jest tak zwany operat szacunkowy.

Treść i zakres operatu szacunkowego w Polsce są regulowane prawnie - reguluje je:

* Rozporządzenie rady ministrów

* Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych

W procesie szacowania nieruchomości wyróżnia się 5 faz:

Fazę 1

Fazę 2

Fazę 3

Fazę 4

Fazę 5

które przebiegają zgodnie z czynnościami przeprowadzanymi przez rzeczoznawcę.

FAZA 1

W fazie 1 wyceny wyróżniamy następujące etapy:

- Identyfikacje nieruchomości - Identyfikacje praw własności

- Cel wyceny - Zdefiniowanie rodzaju wartości

- Określenie daty szacunku - Określenie zakresu szacunku

- Określenie warunków ograniczających

Etap 1 - Identyfikacja nieruchomości, która stanowi przedmiot wyceny.

Na tym etapie podawany jest adres nieruchomości oraz opis zaczerpnięty głównie z ewidencji gruntów i budynków, która dotyczy informacji o gminie, obrębie ewidencyjnym i numerze działki.

Etap 2 - identyfikacja praw własności, które mają zostać wycenione.

Ta część opisu jest bardzo ważna dla procesu wyceny, który polega na wycenie określonych praw do nieruchomości (prawo własności, współwłasności, prawo użytkowania wieczystego gruntu, ograniczone prawa rzeczowe).

Dla wartości znaczenia nabierają także ograniczenia praw własności (np. służebność)

Etap 3 - cel wyceny.

Wycena może być dokonywana dla różnych celów:

- Dla celów sprzedaży

- Dla celów zabezpieczenia kredytodawcy

- Dla celów wywłaszczeń itp.

Etap 4 - zdefiniowanie rodzaju wartości.

Obok charakteru nieruchomości cel wyceny decyduje o wyborze rodzaju wartości. Np.:

- Dla celów sprzedaży - wartość rynkowa

- Dla celów ubezpieczeniowych - wartość odtworzeniowa

Często rodzaj wartości regulują przepisy prawa.

Etap 5 - określenie daty szacunku.

Określona wartość jest aktualna na moment wyceny. Określenie wartości jest zatem przeprowadzane na dzień wykonania wyceny.

Możliwe są jednak szacunki przeprowadzane na określoną datę z przeszłości jak i przyszłości.

Etap 6 - określenie zakresu szacunku.

Etap ten polega na określeniu zakresu wykonywanej wyceny np. czy podmiotem wyceny jest część czy cała nieruchomość lub któryś z jej elementów składowych.

Etap 7 - określenie warunków ograniczających.

W tej części rzeczoznawca prezentuje ograniczenia wprowadzone w procesie wyceny.

Mogą one dotyczyć np.:

- Nie przeprowadzenia ekspertyzy technicznej budynku

- Braku badań dotyczących skażenia gruntu itp.

FAZA 2

ANALIZA WSTĘPNA, WYBÓR I ZBIERANIE DANYCH

Faza ta jest szczególnie istotna przy skomplikowanych wycenach. Wskazuje bowiem na pracochłonność zadania i obejmuje:

- Analizę ogólną

- Analizę nieruchomości wycenianej

- Analizę konkurencyjnych nieruchomości

Analiza ogólna.

Jest ona poświęcona społecznym, gospodarczym, rządowym i środowiskowym aspektom rozwoju regionu, miasta i dzielnicy, w której znajduje się wyceniana nieruchomość.

Analiza nieruchomości wycenianej.

Dotyczy opisu gruntu i jego elementów składowych, takich jak: zabudowania i drzewostan, dochodów jakie generuje nieruchomość, sposobu użytkowania itp..

Analiza konkurencyjnych nieruchomości.

Sprowadza się ona do opisu fizycznego i finansowego nieruchomości ( dochodowość, pustostany, tempo sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, oferowanych na rynku), a także do badania popytu.

Faza 3

ZASTOSOWANIE PODEJŚĆ DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI

W fazie tej rzeczoznawca dokonuje wyboru podejścia i metody wyceny. Przy wyborze kieruje się celem wyceny i charakterem wycenianej nieruchomości.

Faza 4

UZGODNIENIE WSKAZAŃ WARTOŚCI I OSTATECZNY SZACUNEK.

W zależności od przyjętych założeń i zastosowanie jednego podejścia do wyceny prowadzi do otrzymania kilku różnych wartości. Rzeczoznawca analizuje zasadność każdego z wyników i wybiera jeden z nich, który według niego stanowi najtrafniejsze przybliżenie wartości.

Faza 5

OPRACOWANIE OPERATU SZACUNKOWEGO

Ostatnia faza obejmuje sporządzenie tak zwanego operatu szacunkowego czyli dokumentu z procesu wyceny.

Zakres jego opracowania znajduje się w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych.

OPERAT SZACUNKOWY

Dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z :

- przepisami prawa,

- standardami zawodowymi,

- zasadami dobrej praktyki zawodowej,

- powinien przedstawiać przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwi korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz jednoznaczną interpretację.

Operat szacunkowy powinien zawierać w szczególności:

- stronę tytułową;

- wyciąg z operatu szacunkowego;

- określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny;

- określenie celu wyceny;

- określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródeł danych o nieruchomości;

- określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

- opis stanu przedmiotu wyceny;

- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

- analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisujące rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres objęte analizą;

- przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości;

- określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń;

- wynik końcowy wraz z uzasadnieniem;

- klauzule;

- podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem pieczęci zawodowej;

- ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione.

Rzeczoznawca winien zamieścić odpowiednią klauzule bezpośrednio pod wynikiem wyceny w przypadku gdy:

- wycena wykonywana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, powiązanego z podmiotem sprawującym kontrolę/nadzór nad przedmiotem wyceny bądź zamawiającym

- rzeczoznawca wykonywał lub wykonuje inne czynności zawodowe w odniesieniu do wycenianej nieruchomości.

OPERAT SZACUNKOWY - AKTUALIZACJA

Rzeczoznawca majątkowy może aktualizować operat szacunkowy w szczególności w związku ze:

- zmianami cen na rynku,

- zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po opracowaniu operatu szacunkowego

Nie aktualizuje się operatu szacunkowego, jeżeli:

- upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia,

- zaistniały okoliczności, które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego powodują konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy - odstępstwa

Odstępstwa wymagają uzasadnienia, jednoznacznego wskazania i ujawnienia regulacji Standardu nie mających zastosowania oraz oceny zgodności zastosowanych odstępstw z przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy nie może także odstąpić od regulacji Standardu w przypadkach, w których mogłoby to doprowadzić do wprowadzenia w błąd odbiorców lub spowodować odejście od zasady szczególnej zawodowej staranności i bezstronności oraz zasad etyki zawodowej. Nie są dopuszczalne odstępstwa powodujące niezgodność z przepisami prawa.

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Podstawę do określenia wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym czy dochodowym stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno, jeśli chodzi o jego stan aktualny, jak i perspektywy rozwojowe ( trendy ).

Celem analizy rynku na potrzeby szacowania nieruchomości jest określenie merytorycznych podstaw rynkowych do sporządzenia wyceny, a w szczególności:

- Określenie stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości wycenianej.

- Określenie uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków dotyczących popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen.

- Określenie stopnia spełnienia przez nieruchomość wycenianą przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego.

- Dokonanie doboru danych przyjętych do wyceny

Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z:

- Rodzaju nieruchomości wycenianej

- Celu i zakresu wyceny

- Przyjętego w operacie sposobu wyceny

- Dostępności i liczby danych rynkowych

- Analizowany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem:

- Cech fizycznych nieruchomości

- Stanu prawnego i ich przeznaczenia w planie miejscowym

- Cech użytkowych i ekonomicznych

Postępowanie w trakcie analizy rynku na potrzeby wyceny podejściem porównawczym:

- Określenie rodzaju i obszaru rynku

- Zgromadzenie informacji o transakcjach sprzedaży nieruchomości podobnych

- Określenie trendów popytu i podaży

- Ogólna charakterystyka transakcji

- Określenie czynników wpływających na ceny rynkowe, a w szczególności cech rynkowych nieruchomości

- Określenie trendu zmian cen spowodowanych upływem czasu

- Określenie znaczenia poszczególnych cech oraz kierunku i siły ich wpływu na rynkowe cechy transakcyjne

Określenie rodzaju i obszaru rynku.

Określenie rodzaju rynku to przede wszystkim wskazanie segmentu rynku, na którym wyceniana nieruchomość występuje jako typowy przedmiot obrotu.

Rodzaj rynku należy określić przez wskazanie rodzaju nieruchomości, jej funkcji oraz zasadniczych cech, które mogą wpływać na decyzję potencjalnych nabywców co do jej zakupu.

ZGROMADZENIE INFORMACJI O TRANSAKCJACHSPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH

Jeśli chodzi zakres czasowy z jakiego mogą pochodzić informacje to wynosi do dwóch lat „wstecz” i w szczególnych przypadkach może zostać wydłużony.

Informacje pozyskiwane z rynku powinny być wiarygodne( badanie wiarygodności nie tylko cen ale i warunków transakcji) i zaczerpnięte z ewidencji gruntów i budynków, mapy zasadniczej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, spółdzielni mieszkaniowych oraz wizji terenowej.

OKREŚLENIE TRENDÓW DOTYCZĄCYCH POPYTU I PODAŻY

Określanie trendu wymaga odpowiedzi na pytania:

- Czy na danym terenie obserwuje się wzrost czy spadek liczby mieszkańców?

- Czy aktualne bądź przyszłe przepisy prawa mogą wpłynąć na wzrost/spadek zainteresowania nieruchomościami?

- Czy stopy procentowe, koniunktura na rynku finansowym oraz dostępność kredytów mogą wpłynąć na zainteresowanie nieruchomościami?

Rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę preferencje, motywy oraz okoliczności zakupu nieruchomości na danym rynku nieruchomości.

Po wstępnej analizie uwarunkowań rynku rzeczoznawca powinien zdawać sobie sprawę ze źródeł zwiększonego bądź zmniejszonego popytu w stosunku do podaży.

OGÓLNA CARAKTERYSTYKA TRANSAKCJI

W ramach ogólnej charakterystyki transakcji należy podać przede wszystkim:

- Liczebność zbioru danych o transakcjach

- Okres, z którego pochodzą transakcje

- Ceny przeciętne

- Rozpiętość cen

Ceny przyjmowane do analiz powinny być wyrażone w odpowiedniej jednostce.

OKREŚLENIE CZYNNIKÓW WPŁYWAJĄCYCH NA CENY RYNKOWE, W SZCZEGÓLNOŚCI CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI

Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości:

- Lokalizacyjne

- Techniczne

- Fizyczne

- Użytkowe

co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Określenie czynników wpływających na ceny rynkowe następuje na podstawie analizy zgromadzonych danych także z wizji terenowej oraz znajomości uwarunkowań lokalnych panujących na badanym rynku.

OKREŚLENIE TRENDU ZMIAN CEN SPOWODOWANYCH UPŁYWEM CZASU.

Na rynku nieruchomości rzadko mamy do czynienia ze stagnacją z reguły ceny nieruchomości zmieniają się w czasie.

Na zmienność cen na rynku nieruchomości ma wpływ wiele czynników, zarówno ekonomicznych, instytucjonalnych, prawnych czy demograficznych.

Analizując trend na danym rynku nieruchomości rzeczoznawca musi odpowiedzieć na wiele pytań z których najważniejsze to:

- Jaka jest koniunktura na badanym rynku i jakie są prognozy?

- W jaki sposób zjawiska gospodarcze, ekonomiczne czy zmiany prawne wpłyną na atrakcyjność lokat nieruchomościowych ?

- W jakim stopniu moda na daną lokalizacje wpływa na zmiany cen nieruchomości?

OKREŚLENIE ZNACZENIA POSZCZEGÓLNYCH CECH ORAZ KIERUNKU I SIŁY ICH WPŁYWU NA RYNKOWE CENY TRANSAKCYJNE.

Określenie wpływu cech rynkowych na ceny transakcyjne stanowi podstawę do zastosowania procedur obliczeniowych w poszczególnych metodach podejścia porównawczego.

Podstawę do analiz stanowią dane opisane na odpowiednich skalach, przy czym kryteria doboru odpowiedniego stopnia skali dla każdej cechy powinny być jednoznaczne.

---