10 RACHUNKOWOŚĆ DLA KAŻDEGO
www.gazetapodatkowa.pl
Budowa domów przez deweloperów
 ewidencja kosztów i przychodów
Przedmiotem działalności deweloperskiej może być budowa domów jednorodzinnych 3. Przeniesienie kosztu wytworzenia domów:
na sprzedaż, budowa domów w celu sprzedaży znajdujących się w nich mieszkań czy  Wn konto 60-0  Produkty gotowe ,
lokali użytkowych. Przeniesienie prawa własności tych nieruchomości na nabywcę (wraz  Ma konto 50  Koszty budowy domów
z przypadającą częścią gruntu) następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu (w analityce: według poszczególnych budów lub budynków).
notarialnego (zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego  Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 4. Rozchód sprzedanych domów (mieszkań) według kosztu wytworzenia:
ze zm.).  Wn konto 70-1  Koszt sprzedanych domów (mieszkań) ,
Jednostki zajmujące się budową domów na sprzedaż - zobowiązane do prowadzenia  Ma konto 60-0  Produkty gotowe .
ksiąg według zasad określonych w ustawie o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. nr 76, 5. Rozchód gruntu w części przypadającej na sprzedany dom (mieszkanie):
poz. 694 ze zm.)  powinny prowadzić ewidencję przychodów i kosztów z uwzględnieniem  Wn konto 73-1  Wartość sprzedanych towarów w cenach zakupu (nabycia) ,
specyfiki działalności developerskiej.  Ma konto 33  Towary
Ewidencja ta powinna zapewnić prawidłowe ustalenie wyniku finansowego (w tym wy- (w analityce: Grunty przeznaczone pod budowę domów mieszkalnych).
nik na działalności operacyjnej ) w sposób określony w art. 42 ustawy o rachunkowości. 6. Ustalenie i przeksięgowanie na dzień bilansowy produkcji w toku:
 Wn konto 60-1  Budowa domów w toku ,
Zakup gruntu pod budowę domów
 Ma konto 50  Koszty budowy domów
Jednostki zajmujące się działalnością deweloperską nabyty grunt pod budowę (w analityce: według poszczególnych budów lub budynków).
domów zaliczają do towarów  grunt ten zostanie bowiem sprzedany wraz z wybu-
dowanymi na nim budynkami (mieszkaniami). W księgach rachunkowych wartość UWAGA!
nabytego gruntu ujmuje się  na podstawie aktu notarialnego  na koncie 33  Towary , Jednostka może przyjąć w zakładowym planie kont, że sprzedaż następuje
zapisem: bezpośrednio z produkcji (tj. z pominięciem konta 60). Wówczas wartość do-
 Wn konto 33  Towary mów (mieszkań)  według faktycznego kosztu wytworzenia  ujmie zapisem:
(w analityce: Grunty przeznaczone pod budowę domów mieszkalnych), Wn konto 70-1, Ma konto 50. W takiej sytuacji na dzień bilansowy wartość
 Ma konto 30  Rozliczenie zakupu . produkcji w toku może pozostać na koncie 50 (jako saldo Wn tego konta).
W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność deweloperską zdarza się,
że osoby te przekazują na cele prowadzonej działalności gospodarczej (deweloperskiej) 7. Przeksięgowanie kosztów na dzień bilansowy w jednostce sporządzającej porównaw-
grunt, który wcześniej został nabyty na cele prywatne tych osób. Fakt przekazania gruntu czy rachunek zysków i strat:
na cele prowadzonej działalności gospodarczej powinien być odpowiednio udokumen- a) koszty rodzajowe
towany. Dowodem księgowym, który będzie podstawą ujęcia takiego gruntu w księgach  Wn konto 86  Wynik finansowy ,
rachunkowych, może być oświadczenie sporządzone przez właściciela. Oświadczenie to  Ma konto 40  Koszty według rodzajów ,
powinno spełniać wymogi określone w art. 21 ustawy o rachunkowości dla dowodów b) koszty ogólnego zarządu
księgowych.  Wn konto 49  Rozliczenie kosztów ,
Wartość gruntu wykazana w sporządzonym oświadczeniu znajdzie swoje odzwier-  Ma konto 55  Koszty ogólnego zarządu ,
ciedlenie w kapitale właściciela. Wartość gruntu wniesionego do firmy przez właściciela c) koszty sprzedanych domów (mieszkań)
ujmuje się w księgach rachunkowych, zapisem:  Wn konto 49  Rozliczenie kosztów ,
 Wn konto 33  Towary  Ma konto 70-1  Koszt sprzedanych domów (mieszkań) ,
(w analityce: Grunty przeznaczone pod budowę domów mieszkalnych). d) wartość sprzedanego gruntu
 Ma konto 80  Kapitał właściciela .  Wn konto 86  Wynik finansowy ,
Do konta 33 wskazane jest prowadzenie ewidencji analitycznej gruntów ze szcze-  Ma konto 73-1  Wartość sprzedanych towarów w cenach zakupu (nabycia) .
gółowością umożliwiającą w momencie sprzedaży domów łatwe i szybkie przyporząd-
Ewidencja przychodów ze sprzedaży
kowanie gruntu konkretnemu nabywcy danej nieruchomości. W przypadku budowy
domów w celu sprzedaży poszczególnych mieszkań ewidencja analityczna gruntu Całkowita cena sprzedaży budynku (mieszkania) wraz z prawem własności do działki
powinna zapewnić prawidłowe ustalenie części ułamkowych gruntu przypadających budowlanej (w tym części ułamkowe gruntu w przypadku sprzedaży poszczególnych miesz-
na te mieszkania. kań) określona jest w zawartej umowie deweloperskiej, poprzedzającej zawarcie umowy
W momencie sprzedaży domów (poszczególnych mieszkań) w wystawionej przez sprzedaży nieruchomości. Przyszli właściciele domów (mieszkań) z reguły obowiązani są
dewelopera na podstawie aktu notarialnego  fakturze VAT przychód ze sprzedaży wpłacać przedpłaty (zaliczki, zadatki, raty) na poczet ceny sprzedaży już w trakcie bu-
gruntu wykazuje się w odrębnej pozycji. Przychód ten ujmuje się w księgach na koncie dowy budynku  w terminach i kwotach określonych w zawartej umowie deweloperskiej.
73-0  Sprzedaż towarów . Równolegle z ujęciem w księgach rachunkowych przychodu Dokonana wpłata zaliczki jest potwierdzana przez dewelopera przez wystawienie faktury
ze sprzedaży gruntu należy odnieść w koszty wartość tego gruntu (w ułamkowej VAT.
części), tj. ujmując na koncie 73-1  Wartość sprzedanych towarów w cenach zakupu Wpłacone przedpłaty zalicza się do rozliczeń międzyokresowych przychodów (zgod-
(nabycia) . nie z art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy o rachunkowości) i ujmuje się w księgach rachunkowych
dewelopera wstępnie na koncie 84  Rozliczenia międzyokresowe przychodów . Do
Koszty budowy domów na sprzedaż
konta 84 wskazane jest prowadzenie szczegółowej ewidencji według przyszłych nabywców
Działalność deweloperska zaliczana jest do działalności produkcyjnej, a wybudo- domów (mieszkań).
wane domy stanowią w tych firmach produkty gotowe. Wartość wpłaconych zaliczek pozostaje na koncie 84 do dnia odbioru budynku (miesz-
W firmach deweloperskich koszty powinny być ujmowane w księgach rachunkowych kania, lokalu użytkowego) przez nabywcę. Dla celów bilansowych za datę sprzedaży
w sposób zapewniający ustalenie kosztu wytworzenia produktu, tj. z uwzględnieniem przyjmuje się bowiem dzień komisyjnego odbioru domu (mieszkania), potwierdzony na
art. 28 ust. 3 ustawy o rachunkowości. piśmie i połączony z wydaniem kluczy właścicielowi.
Prowadząc działalność deweloperską należy odrębnie ewidencjonować przede wszyst- Ewidencję przychodów ze sprzedaży domów (mieszkań) można prowadzić na koncie
kim: 70-0  Sprzedaż produktów .
- koszty działalności podstawowej obejmującej bezpośrednie koszty wytworzenia Przykładowe księgowania dotyczące przychodów w jednostce zajmującej się działal-
produktów (budynków jednorodzinnych, mieszkań, lokali użytkowych) i koszty nością deweloperską mogą przebiegać zapisami:
wspólne (pośrednie) budowy, 1. WB  przedpłata na zakup domu (mieszkania, lokalu użytkowego):
- koszty ogólnego zarządu.  Wn konto 13-0  Rachunek bieżący ,
Często zdarza się, że jednostki prowadzą działalność deweloperską obok innego rodzaju  Ma konto 20  Rozrachunki z odbiorcami
działalności gospodarczej (np. polegającej na świadczeniu usług budowlanych). Wskazane (w analityce: Konto imienne nabywcy).
jest więc w tych firmach prowadzenie: 2. Faktura VAT potwierdzająca otrzymanie przedpłaty:
- pełnego rachunku kosztów polegającego na ujmowanie kosztów na kontach zespołu 4 a) wartość brutto wpłaconej należności
(koszty według rodzajów) i następnie ich rozliczeniu za pośrednictwem konta 49 na  Wn konto 20  Rozrachunki z odbiorcami
kontach zespołu 5 (według funkcji) lub (w analityce: Konto imienne nabywcy),
- tylko na kontach zespołu 5.  Ma konto 84  Rozliczenia międzyokresowe przychodów
Nie jest wskazane natomiast prowadzenie w firmach deweloperskich rachunku kosz- (w analityce: Konto imienne nabywcy),
tów polegającego na ujmowaniu kosztów wyłącznie na kontach zespołu 4. Trudno byłoby b) podatek należny VAT
bowiem ustalić koszt wytworzenia produktów (budynków, mieszkań, lokali użytkowych)  Wn konto 84  Rozliczenia międzyokresowe przychodów
w prawidłowej wysokości, nawet przy bardzo rozbudowanej ewidencji analitycznej pro- (w analityce: Konto imienne nabywcy),
wadzonej do każdego konta kosztów rodzajowych.  Ma konto 22-1  Rozrachunki z tytułu VAT należnego .
Ewidencja kosztów działalności deweloperskiej prowadzącej pełny rachunek kosztów, 3. PK  zarachowanie do przychodów ze sprzedaży wartości przedpłat  pod datą odbioru
tj. na kontach zespołu 4 i 5, może przebiegać zapisami: domu (mieszkania) przez nabywcę:
1. Bieżące ujmowanie kosztów prostych  na podstawie dowodów z
ródłowych:  Wn konto 84  Rozliczenia międzyokresowe przychodów
 Wn konto 40  Koszty według rodzajów , (w analityce: Konto imienne nabywcy),
 Ma konto zespołu 0, 1, 2, 3  Ma konto 70-0  Sprzedaż produktów  wartość w cenie sprzedaży netto domu
oraz równocześnie rozliczenie kosztów: (mieszkania),
 Wn konto 50  Koszty budowy domów  Ma konto 73-0  Sprzedaż towarów  wartość w cenie sprzedaży netto gruntu.
(w analityce: według poszczególnych budów lub budynków), 4. Przeksięgowanie przychodów ze sprzedaży na dzień bilansowy:
 Wn konto 51  Koszty ogólne budowy , a) przychody ze sprzedaży domów (mieszkań)
 Wn konto 55  Koszty ogólnego zarządu ,  Wn konto 70-0  Sprzedaż produktów ,
 Ma konto 49  Rozliczenie kosztów .  Ma konto 86  Wynik finansowy ,
2. Rozliczenie kosztów pośrednich: b) przychody ze sprzedaży gruntów
 Wn konto 50  Koszty budowy domów  Wn konto 73-0  Sprzedaż towarów ,
(w analityce: według poszczególnych budów lub budynków),  Ma konto 86  Wynik finansowy .
 Ma konto 51  Koszty ogólne budowy .
Ewa Gruchot
Gazeta Podatkowa nr 41 " 21.05.2008 r.