Chełmno 2.012.2011
Jarosław Wiśniewski
Temat: Rodzaje kosztorysów budowlanych.
Kosztorys wstępny
Po podjęciu decyzji o budowie domu, czy przeprowadzeniu remontu - niezbędne jest określenie szacunkowej wartości robót budowlanych. Planowany zakres remontu czy budowy domu dokonany na etapie projektu architektonicznego umożwiwia indywidualne dostosowanie zastosowanych w projekcie materiałów do możliwości finansowych inwestora.
Kosztorys wstępny pozwala zoptymalizować koszty budowy i daje wstępną informację o wartości robót budowlanych. Odpowiedź na pytanie ile będzie kosztowała budowa czy remont jest cenną informacją dla osób planujących zaciągnięcie kredytu - będzie to podstawowa informacja potrzebna do ustalenia zdolności kredytowej przez bank. Jest także narzędziem pozwalającym zoptymalizować koszty budowy i uzyskać informację czy projekt jest dostosowany do budżetu jakim dysponujemy.
Planowanie finansowe kosztów budowy jest jednym z krytycznych elementów każdej budowy. Wykonanie kilku projekcji kosztów budowy na etapie projektu budowlanego pozwala wyeliminować ryzyko nieukończenia budowy w trakcie.
Kosztorys inwestorski
Po wykonaniu wstępnego kosztorysu i opracowaniu projektu architektonicznego kolejnym krokiem jest opracowanie szczegółowej kalkulacji robót budowlanych. Wycena kosztów budowy musi zostać opracowana precyzyjnie w oparciu o wymogi techniczne. Wycena szczegółowa kosztów budowy wymaga opracowania dokumentu finansowego jakim jest kosztorys inwestorski. Jest to kluczowy dokument pozwalający określić:
budżet budowy
koszty poszczególnych etapów prac budowlancych lub remontowych
Kosztorys inwestorski jest narzędziem, które pozwala podjąć decyzję o podjęciu prac budowlanych oraz dostarcza inwestorowi niezależnej i obiektywnej informacji o kosztach budowy. Sporządzenie tego typu wyceny robót budowlanych wymaga od kosztorysanta posiadania praktycznej wiedzy technicznej o procesie budowy oraz wieloletniego doświadcznia.
Po opracowaniu kosztorysu inwestorskiego, inwestor posiadając pełną informację o kosztach może świadomie zacząć poszukiwania wykonawcy do budowy domu lub przeprowadzenia remontu. Na życzenie inwestora jesteśmy w stanie dostarczyć dla potrzeb wyłonienia odpowiedniego wykonawcy kosztorys inwestorski nie zawierający cen - jest to tzw. kosztorys ślepy. Kosztorys ślepy funkcję doradczą w procesie podejmowania decyzji, który wykonawca zapewni nam przeprowadzenie prac budowlanych najtaniej. Potencjalni wykonawcy wprowadzają do ślepego kosztorysu swoje ceny i narzuty, a inwestor otrzymując oferty jest w stanie obiektywnie porównać wszystkie dokumenty tzw. kosztorysy ofertowe.
Podstawy sporządzania kosztorysu inwestorskiego stanowią:
dokumentacja projektowa – projekt techniczny obiektu lub robót (przy robotach remontowych projekt ten może być zastąpiony inwentaryzacją i protokółem typowania określającym technologię wykonania robót oraz ich rodzaje i ilości),
przedmiar robót,
założenia wyjściowe do kosztorysowania,
wytyczne do montażu,) jednostkowe nakłady rzeczowe robocizny, materiałów, pracy sprzętu oraz środków transportu technologicznego, zawarte w katalogach, a w razie ich braku – według norm zakładowych,
stawki i ceny czynników produkcji (R, M, S), (w tym koszty zakupu materiałów) oraz wskaźnik narzutu kosztów pośrednich i zysku kalkulacyjnego dla metody kalkulacji szczegółowej.
Kosztorys ofertowy
Kosztorys ofertowy to dokument finansowy pozwalający wykonawcy robót budowlanych startować w przetargu na wykonanie robót budowlanych. Oszacowanie wartości robót budowlanych jest wykonywane w oparciu o indywidualne ustalenia z wykonawcą robót budowlanch dla potrzeb konkretnego projektu. Kosztorysy ofertowe wykonuje się w oparciu o posiadaną dokumentację techniczną lub na podstawie kosztorysów ślepych (kosztorysu inwestorskiego bez cen). Z punktu widzenia wykonawcy istotne jest wykonanie kosztorysu ofertowego, który umożliwia zaproponowanie konkurencyjnych cen wykonania robót oraz zrealizowanie zysku po wygraniu przegargu na prace budowlane.
Podstawy sporządzania kosztorysu ofertowego stanowią:
dokumentacja projektowa – projekt techniczny obiektu lub robót, a w nim każdorazowo:
przedmiar robót, natomiast przy robotach remontowych – protokół typowania robót określający lokalizację, rodzaje i ilości robót oraz technologię ich wykonania,
specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót,
założenia lub protokół danych wyjściowych do kosztorysowania,
jednostkowe normy nakładów rzeczowych robocizny (nr ), materiałów ( nm ) i pracy sprzętu ( ns ) według katalogu, a w przypadku ich braku według norm zakładowych wykonawcy,
ceny jednostkowe czynników produkcji (Cr , Cm , Cs), koszty zakupu,
koszty pośrednie – ustalone przez wykonawcę na podstawie własnej kalkulacji ( Kp ),
wielkość zysku kalkulacyjnego określona przez wykonawcę robót ( Z ),
podatek VAT obliczony zgodnie z obowiązującymi przepisami ( PV ),
Kosztorys powykonawczy
Proces budowlany jest uzależniony od wielu czynników m.in. wzrostu cen materiałów budowlanych, wzrostu kosztów robocizny i sprzętu. Wiele zmiennych czynników ma wpływ na ostateczną wycenę kosztów budowy tj. opóźnienia . Plany finansowe wyceny kosztów budowy tj. kosztorys inwestorski i kosztorys ofertowy wykonywane są na określony dzień, przed podjęciem prac budowlanych. W zależności od realizowanej inwestycji prace budowlane są procesem krótkotrwałym lub długoterminowym. W tym drugim przypadku - bardzo ważnym etapem prac budowlanych jest kontrola kosztów prac budowlanych już wykonanych (etapów budowy). Wycena kosztów powykonawczych pozwala odpowiedzieć na pytania:
ile środków pieniężnych pochłonęła konkretna inwestycja,
ile środków pieniężnych zostało w budżcie na realizację inwestycji.
Kosztorys powykonawczy jest podstawą do podjęcia negocjacji finansowych z wykonawcą. Z punktu widzenia inwestora jest narzędziem kontrolnym pozwalającym trzymać w ryzach koszty inwestycji oraz wyeliminować ryzyko zawyżenia kosztów budowy przez wykonawcę. Jest to dokument finansowy jednocześnie potwierdzający wykonanie poszczególnych etapów prac budowlanych czy remontowych - spełania funkcję dokumentującą przebieg wykonanych robót budowlanych.
Podstawy sporządzania kosztorysu powykonawczego stanowią:
dokumentacja budowy, która obejmuje:
dokumentację techniczną wykonywanych robót, a w przypadku robót remontowych – inwentaryzację, protokóły typowania odbiorów,
książkę obmiaru robót i potwierdzone przez zamawiającego zapisy w dzienniku budowy (dzienniku montażu),
protokóły konieczności,
protokół danych wyjściowych do kosztorysowania,
normy nakładów rzeczowych określone w protokóle danych wyjściowych do kosztorysowania,
ceny czynników produkcji (Cr , Cm , Cs ) oraz koszty zakupu, koszty pośrednie i zysk, w wysokościach wynegocjowanych między zamawiającym i wykonawcą oraz określonych w protokóle danych wyjściowych do kosztorysowania,
obowiązujące zasady obliczania podatku VAT.
Koszt sporządzania dokumentacji kosztorysowej ponosi:
zamawiający roboty – za sporządzenie przedmiaru robót i kosztorysu inwestorskiego,
wykonawca robót – za sporządzenie wszystkich pozostałych rodzajów kosztorysów, bez względu na tryb ich sporządzania (siłami własnymi czy przez obcych wykonawców).
Podstawę sporządzenia kosztorysu inwestorskiego stanowią głównie Katalogi Norm Nakładów Rzeczowych (KNNR).