119048

Finanse i Rachunkowość Przedmiot: Nieruchomości w portfelach inwestycyjnych

(wykłady)    k

Rok akademicki    Semestr II    k

2012/2013    p

Dr K. Śmietana    Autor notatki: Joanna Orzeł

Zakres analizy ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Ujęcie w PZN

Analizy wykorzystywane są do oceny pozycji ekonomiczno-finansowej nieruchomości na konkurencyjnym rynku oraz określenia możliwych wariantów jej rozwoju w celu rekomendowania wariantu optymalnego, co znajduje ujęcie w PZN.

•Analiza informacji o nieruchomości.

•Analiza rynku nieruchomości (określenie zasięgu rynku, klienci - potrzeby i preferencje; konkurencyjne nieruchomości; analiza porównywalnych nieruchomości).

•Bieżąca analiza finansowa nieruchomości (analiza wpływów i wydatków; finansowanie remontów i modernizacji; oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości).

•Analiza strategiczna.

•Ocena wariantów postępowania.

Informacje rynkowe ujmowane w analizach: oceny transakcyjne, czynsze, rynkowe stopy kapitalizacji, premie za ryzyko, wskaźniki pustostanów, popyt, podaż, potrzeby, preferencje, przychodu, koszty, wskaźniki techniczne (dla benchmarkingu).

Możliwe warianty rozwoju (usprawnień) nieruchomości i ich finansowa ocena opłacalności

Proponowane warianty postępowania:

-wariant zachowawczy - polegający na utrzymaniu nieruchomości w istniejącym ,niepogorszonym stanie. W tym przypadku nie wprowadza się żadnych istotnych zmian. Ewentualne prace związane są z niezbędnymi naprawami konserwacyjnymi.

-wariant modernizacji płytkiej - który poza utrzymaniem nieruchomości istniejącym stanie, obejmuje także prace remontowo-modernizacyjne mając na celu wzrost standardu nieruchomości. Podnoszenie stanu technicznego dokonywane jest z środków własnych.

-wariant modernizacji głębokiej - stanowiący rozwinięcie wariantu modernizacji płytkiej. Polega na realizacji działań zmierzających do podnoszenia standardów bytowo-społecznych nieruchomości, z uwzględnieniem optymalizacji wydatków na utrzymanie i eksploatację obiektu oraz fundusz remontowy. Urzeczywistnienie tego wariantu wymaga z reguły pozyskania zewnętrznych źródeł finansowania.

Możliwe warianty rozwoju (usprawnień) nieruchomości i ich finansowa ocena opłacalności

Formułowanie i ocena wariantów postępowania polega na:

-specyfikacji działań i zamierzeń wszystkich wariantów

-zestawieniu i porównywaniu celów właściciela ze strategią poszczególnych wariantów -Prognozowaniu budżetu operacyjnego (prognoza od 3 do 5 lat, jednak nie dłuższa, ze względu na większe ryzyko niedopasowania danych teoretycznych do empirycznych).

-Opracowaniu harmonogramu spłaty kredytu, gdy został zaciągnięty w celu sfinansowania wariantu. -Ustalaniu dla każdego wariantu: przepływów pieniężnych oraz stopy dyskonta.

-Przeprowadzeniu analizy porównawczej omawianych wariantów z wykorzystaniem wskaźników analizy inwestycyjnej.

-Rekomendacja wybranego wariantu postępowania. Rekomendacja stanowi ostatni element oceny wariantów postępowania. Wyznaczony wariant powinien być zgodny z oczekiwaniami właściciela nieruchomości.

Napisać malia o udostępnienie materiałów - tabele dot. Zestawienia przychodów i kosztów,

Prognoza budżetu operacyjnego nieruchomości komercyjnej dla wariantu X itp., prognoza rachunku cash flow nieruchomości komercyjnej dla wariantu X w latach 2013-2017.

1. Plan zarządzania nieruchomością komercyjną na przykładzie centrum logistycznego:

•    Prologis Park Chorzów DC1-DC7 - właściciel

•    Prologis - największy na świecie zarządca, deweloper nieruchomości przemysłowych zlokalizowanych w Ameryce, Europie i Azji.

•    Plan zarządzania obejmuje szereg analiz, a ich wyniki są podstawą do wyznaczania kierunków rozwoju nieruchomości

O Rozwiązania - fizycznie możliwe, prawnie dopuszczalne, których realizacja jest uzasadniona biorąc pod uwagę różne czynniki, dane kierunki rozwoju nieruchomości są ekonomicznie opłacalne o Trzeba wybrać kierunek najbardziej optymalny

2