6355787180

Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1563/10 str. 13

całej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Uzasadnia to również fakt, iż powierzchnia gruntu zapewnia funkcjonowanie istniejących obiektów budowlanych.

Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianych nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tych nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianych do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w powiecie zamojskim, a dotyczyły odpowiednio powierzchni komercyjnych w szczególności usługowych o charakterze najbardziej zbliżonym do wycenianych. Przy czym dla nieruchomości ozn. nr ew. 1590/102 przyjęto, że jednostką porównawczą jest Im² powierzchni użytkowej budynków jako najbardziej cenotwórczy parametr, przy czym do powierzchni tej nie zaliczono wiaty stalowej otwartej, której charakterystyka materiałowa jest zupełnie inna, uwzględniono ją zatem w elementach zagospodarowania terenu.

Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych” z rynku lokalnego.

Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu - Andrzeja Szcząchora z dn. 30.12.2010 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym.

Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.

Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 „Wycena nieruchomości w oparciu o koszt

odtworzenia pomniejszony o zużycie" wymaga:

a)    oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,

b)    oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,

c)    określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych,

d)    określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.