6355787182

Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1563/10 str. 15

Obliczenie wartości odtworzęniowej obiektu w technice elementów scalonych polega na zsumowaniu iloczynów scalonych elementów obiektu i cen tych elementów określoną w cennikach /np. Sekocenbud/ dla obiektu wzorcowego, a następnie pomniejszeniu określonej wartości o stopień zużycia obiektu. Podstawowy wzór w technice elementów scalonych przedstawia się następująco:

Kb = bi X <*

gdzie:

Ke - koszt odtworzenia brutto obiektu n - liczba elementów scalonych robót w obiekcie Ji - ilość scalonych elementów robót

Cj₈ - ceny jednostkowe scalonych elementów robót budowlanych

3. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Z powyższych zasad wyceny wynika, iż podstawą wyceny wartości odtworzeniowej jest właściwe ustalenie ilości robót budowlanych (powierzchni, kubatury, itd.). W przypadku budynków stanowiących zabudowę działki nr ew. 1590/102, ze względu na to że budynki wykonane są w różnych technologiach nieuzasadnionym byłoby zastosowanie do wyceny wartości odtworzeniowej. Ponadto budynki wznoszone były w różnych okresach dlatego bardzo trudno ustalić dokładny koszt zużycia poszczególnych elementów budynku, a w sumie wartość zużycia w całości mając na uwadze całą powierzchnię budynków.

Biorąc pod uwagę powyższe odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono jedynie aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

6.3 Charakterystyka metody porównywania parami

Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Zgodnie ze Standardem III.7 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

Standard III.7 stanowi „Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag”.