6355787186

Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1563/10 str. 19

dobrym standardzie i zagospodarowaniu otoczenia. Cenę minimalną uzyskała nieruchomość zlokalizowana nieco na uboczu, zabudowana budynkiem komercyjnym w dobrym stanie technicznym, a przy tym o słabym uzbrojeniu lecz w dobrym standardzie. Na uwagę zasługuje fakt, iż mniejsze znaczenie dla cen transakcyjnych w tym zbiorze, jak pokazuje analiza, ma powierzchnia gruntu. Rynek takich nieruchomości jest dość niejednorodny i niespójny. Pozwala jednak na zastosowanie jednolitej jednostki porównawczej, jaką jest 1m² powierzchni użytkowej budynku, jako najbardziej cenotwórczego parametru dla tego zbioru. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, powierzchnia użytkowa budynku, stan techniczny budynku i standard wykończenia oraz stan zagospodarowania. Bez znaczenia nie pozostają również walory gruntu ze względu na uzbrojenie w media jak również dojazd i dostęp do nieruchomości. Jeżeli na nieruchomości jest kilka budynków to cecha odnosi się do wszystkich budynków. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu.

Obliczona w podsumowaniu tabeli w Załączniku nr 2 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego" określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych komercyjnych usługowo-handlowych:

Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych komercyjnych usługowo-handlowych

LP	Cecha	Waga cechy (% wpływ na wartość)
1	Lokalizacja	30%
2	Powierzchnia użytkowa budynku	20%
3	Stan techniczny budynku	20%
4	Standard wykończenia oraz stan zagospodarowania	10%
5	Uzbrojenie	10%
6	Dojazd i dostęp	10%
Razem		100%

Ustalono następującą gradację poszczególnych cech:

Tab. 4 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości zabudowanych komercyjnych usługowo-handlowych

Lp.	Cecha	Strefy, klasy
1.	Lokalizacja	Korzystna, w centrum miasta
		Dobra, w strefie peryferyjnej miasta oraz blisko miasta przy głównych ulicach