6355787184

Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1563/10 str. 17

zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszarów rynku oraz dla określonych okresów badania cen. Okresy badania cen wydłużono o kilka miesięcy w celu wyselekcjonowania większej ilości transakcji, a tym samym utworzenia większej próbki nieruchomości reprezentatywnych podobnych do wycenianych.

1. W badanym okresie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę składów, usług lub zabudowy techniczno-produkcyjnej, jako przedmiotu prawa własności, był stosunkowo dobrze rozwinięty. W okresie analizowanych 36 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar miasta Zamościa zanotowano 10 wyselekcjonowanych transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej nieruchomości. Zdecydowana większość transakcji miała miejsce w 2008 r., w późniejszym okresie rynek wyhamował. Niemniej jednak w obszarze takich nieruchomości odnotowano w badanym okresie minimalny wzrost cen na poziomie ok. 0,25% miesięcznie.

Tab.1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę składów, usług oraz zabudowę techniczno-produkcyjną, jako przedmiotu prawa własności

LP	Cecha	Waga cechy (% wpływ na wartość)
1	Lokalizacja i sąsiedztwo	30%
2	Powierzchnia działki	30%
3	Dojazd i dostęp	20%
4	Uzbrojenie terenu	10%
5	Funkcja dominująca	10%

Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę składów, usług lub do zabudowy techniczno-produkcyjnej, jako przedmiotu prawa własności, w odniesieniu do 1m² powierzchni gruntu, kształtują się w przedziale od 30,67 zł. do 105,64 zł. za 1m². Cena maksymalna dotyczy nieruchomości o bardzo dobrej lokalizacji, przy głównej ulicy, a zarazem obwodnicy, z dobrym dojazdem, częściowo uzbrojoną. Cenę minimalną uzyskała nieruchomość zlokalizowana nieco na uboczu lecz z dobrym dojazdem, częściowo uzbrojoną. Na uwagę zasługuje również fakt, że na rynku lokalnym obejmującym teren Zamościa miały miejsce transakcje gruntami przeznaczonymi pod duże powierzchnie handlowe - supermarkety. Ceny jednostkowe takich transakcji były kilkakrotnie wyższe od pozostałych (od 400 do 780 zł./lm²) i kształtowały się na poziomie cen niewielkich nieruchomości gruntowych o pow. od 300 do 800 m² przeznaczonych pod handel i usługi, a położonych w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, np. ul. Partyzantów. Uznano, iż transakcje te nie są reprezentatywne dla nieruchomości wycenianej. Rynek nieruchomości jest więc niejednorodny pod tym względem. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, powierzchnia działki, dojazd i dostęp, uzbrojenie terenu oraz funkcja dominująca terenu. Zestawienie wyselekcjonowanych cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C (AC = C_max - C_min) jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić zarówno cechy rynkowe dla takich nieruchomości oraz wagi cech rynkowych dla tych nieruchomości.