6355787183

Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1563/10 str. 16

Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia:

1.    Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres odpowiednio 36 i 29 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej.

2.    Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach.

3.    Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym.

Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury:

□    Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszam i okresu badania cen transakcyjnych.

□    Ustalenie rodząu i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

O Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

□    Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.

□    Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

□    Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

O Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek

□    Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

7 Analiza i charakterystyka rynku

Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio:

1.    rodzaj rynku:

□    rynek nieruchomości komercyjnych niezabudowanych na warunkach prawa własności,

□    rynek nieruchomości komercyjnych handlowo-magazynowych i składowych, na warunkach prawa własności,

2. obszar rynku - powiat zamojski, w szczególności na obrzeżach miasta Zamościa ze względu na położenie nieruchomości wycenianych; obszar rynku poszerzono ze względu na specyfikę nieruchomości,

3.    okres badania cen - odpowiednio od marca lub października 2008 r. do marca 2011 r. (36 lub 29

miesięcy).

Z analizy aktów notarialnych wynika, że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości