Banki są z jednej strony instytucjami zaufania publicznego, a z drugiej podmiotami, które – podobnie jak inne przedsiębiorstwa – kierują się chęcią osiągnięcia korzyści ekonomicznych. Obie cechy łączy podstawowa kwestia – dążenie do zapewnienia bezpieczeństwa (stabilności) prowadzonej działalności. Jednym z elementów służących do jego osiągnięcia jest odpowiednia polityka w zakresie zabezpieczeń.
Istota
zabezpieczeń rzeczowych polega na tym, że
zabezpieczeniem kredytu jest określona część majątku dłużnika
bądź osoby trzeciej w postaci nieruchomości, ruchomości lub
określonych praw.
Do zabezpieczeń rzeczowych zaliczamy:
- kaucję
- przewłaszczenie lub zastaw
- blokada środków na rachunku bankowym
- hipotekę
Jedną z form rzeczowego zabezpieczenia kredytu jest kaucja. jest to jedna ze zdecydowanie rzadziej używanych rzeczowych form zabezpieczenia kredytu. Jednak jest ona równie uniwersalna, co wszystkie pozostałe rzeczowe metody zabezpieczenia kredytu. kaucja jest to pewna suma pieniędzy, której zadaniem jest zabezpieczenie roszczeń w wypadku nie wywiązania się z umowy lub też jej niedbałego wykonania.
W umowie kaucji Kredytobiorca lub osoba trzecia zobowiązuje się przelać określoną kwotę pieniężną na rachunek kaucyjny banku.Po spłacie zobowiązania kredytowego, bank zwraca nam uprzednio wpłaconą kaucję. Banki dopuszczają również możliwość oddania w kaucję papierów wartościowych, bądź złota, które odzyskujemy po spłacie kredytu.
Przewłaszczenie i zastaw. Przewłaszczenie lub zastaw to w ostatnim czasie również bardzo popularne rodzaje zabezpieczeń kredytów, gdyż są wykorzystywane w przypadku dynamicznie rozwijających się w Polsce kredytów konsumpcyjnych. Zasadnicza różnica między nimi polega na tym, że właścicielem przedmiotu będącego zabezpieczeniem w przypadku przewłaszczenia zostaje kredytodawca (choć przedmiot zabezpieczenia praktycznie pozostaje w dyspozycji kredytobiorcy, np. samochód), a w przypadku zastawu własność środka pozostaje w ręku kredytobiorcy. Przewłaszczenie jest często wykorzystywane w przypadku tzw. sprzedaży ratalnej. Kredytobiorca – pomimo iż w okresie spłaty kredytu może użytkować zakupiony towar – to formalnie staje się jego właścicielem dopiero w momencie dokonania spłaty ostatniej raty. Do tego czasu prawnym właścicielem zakupionego dobra jest bank kredytujący zakup. wraz z wprowadzeniem w Polsce tzw. instytucji zastawu rejestrowego i rejestru zastawów zmalało ryzyko banku w związku z nieuczciwym kredytobiorcą, który mógłby kilkukrotnie ustanowić zastaw na tym samym przedmiocie. Jednak niedogodność wykorzystania tego rodzaju zabezpieczenia polega na tym, że wiąże się ono z poniesieniem przez kredytobiorcę dodatkowych kosztów (koszt wpisu do rejestru zastawów, a po spłacie kredytu również koszt wykreślenia przedmiotu z rejestru). Dlatego w praktyce zastaw jest wykorzystywany jako zabezpieczenie kredytów o wartości
uzasadniającej jego zastosowanie.
Zatrzymanie środków na rachunku. Zabezpieczenie w postaci blokady środków na rachunku bankowym jest z kolei wykorzystywane w przypadku kredytów o mniejszej wartości. Bank zostaje przez kredytobiorcę upoważniony do dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku bankowym i pobierania z niego określonej kwoty, odpowiadającej racie zaciągniętego kredytu wraz z należnymi bankowi odsetkami, pozostawiając nadwyżkę do wykorzystania klientowi. W zależności od umowy między stronami bank może wymagać od klienta zobowiązania się do nieotwierania rachunków bankowych w innych instytucjach oraz przekazywania wszelkich środków na jedno, ściśle określone konto.
Hipoteka. W ostatnich latach, ze względu na wysoką dynamikę w obszarze kredytów mieszkaniowych, coraz większą popularnością cieszy się zabezpieczenie w postaci hipoteki. Wiele cech hipoteki powoduje, że jest ona postrzegana przez banki jako najlepsze zabezpieczenie kredytu. Warto podkreślić, że coraz częściej hipoteką są zabezpieczane nie tylko kredyty mieszkaniowe, ale również kredyty określane jako konsumpcyjne, a więc np. kredyty na zakup sprzętu gospodarstwa domowego. Hipoteka to wpis wierzytelności do księgi wieczystej danej nieruchomości, który daje bankowi prawo dochodzenia roszczeń z tej nieruchomości przed wierzycielami osobistymi osoby będącej właścicielem nieruchomości.
Zgodnie z obowiązującym prawem pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń hipotecznych ma bank, który udzielił kredytu mieszkaniowego pod zabezpieczenie hipoteczne, następnie państwo w ramach hipoteki przymusowej, a w ostatniej kolejności dopiero hipoteki zabezpieczające pozostałe rodzaje kredytów. Warto jednak pamiętać o tym, że niezależnie od zmiany właściciela nieruchomości zapis hipoteczny jest nadal prawnie obowiązujący, tak więc w przypadku zbycia przez kredytobiorcę nieruchomości, zabezpieczenie hipoteczne obciąży kolejnego nabywcę tej nieruchomości.
Nieruchomość może mieć większą wartość niż zaciągany kredyt, wtedy bank obejmie hipoteką tylko jej część. W przypadku gdy nie będziemy w stanie spłacić kredytu nieruchomość zostanie sprzedana, bank odbierze od uzyskanej kwoty tyle, ile nam pożyczył wraz z odsetkami, a reszta środków trafi do naszej dyspozycji.
Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, można zakładać tylko jedną hipotekę, która obejmie wszystkie zobowiązania finansowe. Istotnym rozwiązaniem, wprowadzonym przez nowelizację, jest również możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych, przysługujących temu samemu wierzycielowi. Kolejną zasadniczą modyfikacją wprowadzoną przez nowelizację jest wprowadzenie możliwości rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. W dotychczasowym stanie prawnym w miejsce opróżnione po hipotece, która wygasła, przesuwała się hipoteka następna w kolejności. Po zmianie ustawy, w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Takie rozwiązanie może być korzystne dla dłużników, ale niekoniecznie dla wierzycieli, którzy nie mogą wymagać od właściciela nieruchomości, aby zrzekł się prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, gdyż ustawa uznaje takie zastrzeżenie za niedopuszczalne.
Nowelizacja wprowadza jeszcze jedno istotne rozwiązanie polegające na możliwości zwolnienia spod zabezpieczenia nieruchomości, jeżeli ustanowiona na niej hipoteka zabezpiecza wierzytelność przyszłą (np. pożyczkę, którą bank zobowiązuje się udzielić w przyszłości), a wierzytelność ta nie powstała pomimo upływu 10 lat od dnia wpisu hipoteki. W takim wypadku właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem o zniesienie hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem. Przyjęte rozwiązanie dąży więc do pogodzenia interesów właściciela nieruchomości, który jest zainteresowany zniesieniem hipoteki, oraz interesów wierzyciela hipotecznego, który nie chce stracić udzielonego zabezpieczenia.
Powstanie hipoteki:
Hipoteka może być ustanowiona w drodze czynności prawnej lub na podstawie orzeczenia sądu, lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego – Urzędu Skarbowego, ZUS, KRUS (w tym także w formie doręczonej decyzji nieostatecznej). Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej – wpis ten ma więc charakter konstytutywny.
Przedmiot hipoteki:
Hipoteka może obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela.
Rodzaje hipotek:
Do tej pory w świetle prawa polskiego istniały dwa rodzaje hipotek umownych, tj. hipoteka kaucyjna (zabezpieczenie hipoteką wierzytelności o wysokości jeszcze nieustalonej lub w drodze wyjątku – wierzytelności do wysokości oznaczonej sumy najwyższej) oraz zwykła (zabezpieczająca hipoteką wierzytelności istniejące). Na skutek zmian zawartych w ustawie z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które weszły w życie 20 lutego 2011 roku – zarówno hipoteka kaucyjna, jak i zwykła stanowi obecnie jeden rodzaj hipoteki umownej. Oznacza to, że hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelności przyszłe lub istniejące oraz wierzytelności o nieustalonej lub ustalonej kwocie.
Egzekucja
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje, według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Ponieważ on nie może prowadzić egzekucji na rzecz banku w przypadku niespłacenia długu w przewidzianym w umowie terminie. Zaspokojenie roszczeń może nastąpić wyłącznie w drodze sądowej postępowania egzekucyjnego. Podstawą wszczęcia egzekucji jest tytuł wykonawczy, a tym samym bankowy tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności.
Wygaśnięcie hipoteki:
1. Wygaśnięcie wierzytelności – najczęściej hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, jako, że jest prawem akcesoryjnym. Wygaśnięcie wierzytelności następuje z różnych przyczyn: np. na skutek zapłaty, zwolnienia z długu,
2.Bezpodstawne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – hipoteka wygasa po upływie 10 lat od jej wykreślenia z księgi wieczystej bez podstawy prawnej,
3.Zniesienie hipoteki – przez czynność prawną, chociaż wierzytelność nadal istnieje. Dochodzi do tego, gdy wierzyciel hipoteczny jednostronnie oświadczy właścicielowi nieruchomości, że zrzeka się hipoteki
4.Konfuzja – (zlanie się praw) jeśli hipoteka przejdzie na właściciela nieruchomości obciążonej albo jeżeli wierzyciel hipoteczny nabędzie własności nieruchomości obciążonej