4544139752

Materiały dydaktyczno-szkoleniowe „Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym

Uwaga: zakaz komercyjnego wykorzystywania materiałów w całości lub części bez zgody autora

ZADANIE NR 24 (poziom trudności: wysoki):

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana 10-kondygnacyjnym budynkiem biurowym (podpiwniczenie, parter oraz 8 powtarzalnych kondygnacji biurowych). Należy policzyć dochód efektywny brutto z nieruchomości w latach 1-5, przy następujących danych:

Dane użytkowe dotyczące budynku:

•    pow. użytk. podpiwniczenia (parking):    2.200 m² (łącznie 100 miejsc parkingowych)

•    pow. pom. handlowych na parterze:    1.600 m²

•    pow. pokoi biurowych na kondygnacji:    1.200 m² (pow. na powtarzalnej kondygnacji)

Miejsca parkingowe są oddawane w najem wyłącznie najemcom pomieszczeń biurowych, proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni. Stawka czynszu wynosi 400 zł miesięcznie za jedno miejsce parkingowe (dane za obecny rok) i rośnie zgodnie z inflacją, której poziom w najbliższych 5 latach szacuje się na 2,50% rocznie.

Pomieszczenia handlowe na parterze budynku są oddane w najem na czas oznaczony. Stawka czynszu wynosi 120,00 zł za lm² pow. handlowej miesięcznie i nie podlega indeksacji w trakcie trwania umów. Umowy najmu wygasają za 3 lata. Zakłada się, że najemcy przedłużą najem na kolejnych 5 lat, na analogicznych zasadach, przy czym stawka czynszu w kolejnym okresie będzie wynosić 90% rynkowej stawki czynszu za tego typu powierzchnie (w dacie przedłużania umów najmu). Obecnie poziom rynkowych stawek czynszu za tego typu powierzchnie handlowe wynosi 150,00 zł za lm² pow. handlowej (wynajem na analogicznych zasadach). Stawki czynszu za najem rosną zgodnie z inflacją.

Pomieszczenia biurowe na 1. i 2. piętrze są oddane w najem dużej firmie na czas oznaczony. Umowa najmu wygaśnie za 2 lata. Stawka czynszu wynosi 50,00 zł za lm² pow. pokoi biurowych, i nie podlega indeksacji. Prawdopodobieństwo przedłużenia przez tę firmę umowy najmu na okres kolejnych 5 lat wynosi 75%; w takim przypadku czynsz będzie równy 100% czynszowi rynkowemu w dacie aktualizacji, ale nie będzie podlegał indeksacji w trakcie trwania umowy. W przypadku nie przedłużenia umowy najmu, okres niezbędny do znalezienia najemców na tę powierzchnię szacuje się na 6 miesięcy (przy założeniu, iż umowy najmu będą zawierane sukcesywnie w okresie od 4. do 6. miesiąca).

Wyższe kondygnacje są przedmiotem umów najmu zawieranych na czas nieoznaczony. Rynkowy poziom stawek czynszu (w przypadku umów najmu zawieranych na czas nieoznaczony) wynosi obecnie 60,00 zł za lm² powierzchni pomieszczeń biurowych, przy czym stawka czynszu podlega co roku indeksacji o wskaźnik inflacji. Poziom strat spowodowany pustostanami (wynik niedopasowania struktuiy oferowanej powierzchni do zgłaszanego popytu oraz rotacji najemców) wynosi około 10% dochodu potencjalnego brutto.

iCCS Spółka z o.o.

Cegielski - Chrystowicz - Stelmach

Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych Wrocław, ul. Rysia 3/2; http:// www.iccs.pl

opracował:

Piotr Cegielski, MAI, MRICS, CCIM

mail: [e-mail]