4544139761

Materiały dydaktyczno-szkoleniowe „Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym

Uwaga: zakaz komercyjnego wykorzystywania materiałów w całości lub części bez zgody autora

ZADANIA NR 1 - 5 (poziom trudności: podstawowy)

1.    Wyznaczyć przeciętny poziom pustostanów na rynku lokali użytkowych w sytuacji, gdy umowy najmu są z reguły zawierane na czas nieoznaczony z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia, właściciel lokalu pobiera kaucję równą jednomiesięcznemu czynszowi, umowy z reguły są wypowiadane przez najemców raz na dwa lata, zaś okres niezbędny do „znalezienia" na rynku nowego najemcy wynosi przeciętnie 4 miesiące.

2.    Budynek biurowy o pow. użytkowej 1.000 m² wynajęty jest w 80%, przy stawkach czynszu równych 40,00 zł za lm² pow. użytkowej. Analiza przepływów pieniężnych wykazała, iż 60% wpływów opłacane jest terminowo, 30% płatności jest dokonywanych z opóźnieniem wynoszącym 1 tydzień, zaś 10% płatności jest dokonywanych z opóźnieniem 1 miesiąca. Wyznaczyć poziom strat spowodowanych zaległościami w czynszu, poziom dochodu potencjalnego brutto oraz poziom dochodu efektywnego brutto, jeżeli koszt utraconych korzyści wynosi 6% w skali roku. W obliczeniach założyć, że miesiąc ma 30 dni, zaś rok 365 dni.

3.    Analizowany lokal ma powierzchnię użytkową równą 60,00 m². W tym okresie lokal był przedmiotem dwóch umów najmu na czas nieoznaczony. Pierwszy najem trwał 12 miesięcy, drugi 8 miesięcy. Pierwszy z najemców korzystał z 2 miesięcznego zwolnienia z płatności czynszu. Ogółem lokal nie był wynajęty przez 4 miesiące, zaś przynosił dochody łącznie przez 18 miesięcy. Wyznaczyć poziom strat spowodowany brakiem dochodów z wynajmu z tytułu pustostanów oraz zwolnień z płatności czynszu.

4.    Ośmiokondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni użytkowej równej 5.000 m² w całości przeznaczony jest do wynajmu. Średnia stawka czynszu wynosi 50 złotych za lm² powierzchni użytkowej. Przychód z wynajmu za ostatni miesiąc wyniósł 200.000 złotych. Obliczyć poziom pustostanów (w ujęciu procentowym).

5.    Ośmiokondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni użytkowej równej 5.000 m² w całości przeznaczony jest na wynajem. Parter budynku o powierzchni użytkowej równej 800 m² (4 lokale po 200 m² każdy) ma stawkę czynszu równą 100 złotych za lm² powierzchni (handel, usługi), na pozostałych kondygnacjach stawka czynszu wynosi 50 złotych za lm² pow. użytkowej. Dwa z czterech lokali na parterze są od trzech miesięcy niewynajęte, pozostałe dwa są oddane w najem na okres 5 lat Przychód z wynajmu za ostatni miesiąc wyniósł 200.000 złotych. Zakładając, iż wyniki analizy mają posłużyć określeniu poziomu czynszów dla pomieszczeń biurowych i pustostanów w innym budynku, odpowiedzieć na następujące pytania:

•    Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu powierzchniowym całego budynku?

•    Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu ekonomicznym dla całego budynku?

•    Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu powierzchniowym części biurowej?

•    Jaki jest poziom pustostanów w ujęciu ekonomicznym części biurowej?

•    Jaki jest poziom rocznego dochodu potencjalnego brutto?

iCCS Spółka z o.o.

Cegielski - Chrystowicz - Stelmach

Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych Wrocław, ul. Rysia 3/2; http:// www.iccs.pl

opracował:

Piotr Cegielski, MAI, MRICS, CCIM

mail: [e-mail]