4544139755

Materiały dydaktyczno-szkoleniowe „Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym

Uwaga: zakaz komercyjnego wykorzystywania materiałów w całości lub części bez zgody autora

ZADANIE NR 27 (poziom trudności: wysoki):

Planowany jest zakup nieruchomości komercyjnej, z której dochód operacyjny netto w pierwszym roku szacowany jest na poziomie 1.000.000 zł, zaś w kolejnych latach dochody będą rosły zgodnie z inflacją.

Stopa kapitalizacji wyznaczona ze sprzedaży podobnej nieruchomości (transakcja zawarta 2 lata wcześniej) wynosiła 8,00% przy czym w tamtym okresie banki udzielały kredytów na maksymalnie 75% ceny / wartości nieruchomości (LTV = 0,75), przewidywana inflacja w kolejnych latach wynosiła 3,50%, zaś oprocentowanie kredytu było równe 7,00% (stałe raty kredytu płatne z dołu raz na 12 miesięcy).

Wyznaczyć ekwiwalentną stopę kapitalizacji wiedząc, iż w chwili obecnej wskaźnik LTV spadł do poziomu 0,60, oprocentowanie kredytów nie uległo zmianie i wynosi 7,00%, przewidywana inflacja w najbliższych latach wyniesie 2,50%, a wymagana stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału własnego, w ujęciu realnym, nie uległa zmianie.

Dokonując obliczeń należy założyć 30-letni okres kredytowania inwestycji i 5-letni okres prognozy (czas trwania inwestycji), zarówno dla nieruchomości objętej oszacowaniem, jak i dla nieruchomości stanowiącej podstawę wyznaczenia stopy zwrotu.

iCCS Spółka z o.o.

Cegielski - Chrystowicz - Stelmach

Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych Wrocław, ul. Rysia 3/2; http:// www.iccs.pl

opracował:

Piotr Cegielski, MAI, MRICS, CCIM

mail: cegielski@iccs.pl