4544139753

Materiały dydaktyczno-szkoleniowe „Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym

Uwaga: zakaz komercyjnego wykorzystywania materiałów w całości lub części bez zgody autora

ZADANIE NR 25 (poziom trudności: średni):

W chwili obecnej jednostkowa wartość rynkowa mieszkania o powierzchni użytkowej 50,00 m² w 30-letnim budynku wynosi 6.000 zł, koszty zakupu mieszkania oraz przystosowania go do wynajmu wynoszą 5% ceny. Mieszkanie takie można obecnie wynająć przy stawce czynszu równej 1.500 zł miesięcznie. Poziom strat z tytułu pustostanów (rotacja najemców) szacuje się na 10%. Dodatkowo właściciel zmuszony jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości na poziomie 1 zł / m² / miesiąc (koszty mediów pokrywa najemca). Analiza zasad wynajmu wykazała, iż czynsze są waloryzowane raz do roku wskaźnikiem wzrostu cen i towarów konsumpcyjnych (CPI). W okresie ostatnich 10 lat średnioroczna inflacja wyniosła 3,00%. Szacuje się, iż w okresie najbliższych 5 lat poziom inflacji będzie oscylował wokół 2,50%.

Możliwe jest wzięcie kredytu na zakup mieszkania, na okres 30 lat, przy oprocentowaniu równym 6,00% rocznie (stałe raty kredytu). Maksymalna wysokość kredytu wynosi 90% wartości mieszkania (LTV = 0,90). Bank nie wymaga pokrycia płatności kredytowych wpływami z wynajmu.

Analiza historycznych danych rynkowych oraz aktualnego stanu rynku finansowego i rynku nieruchomości pozwala na przyjęcie założenia, iż w najbliższych pięciu latach realny poziom wartości mieszkań będzie stały.

Jaka jest stopa zwrotu z kapitału własnego (wyznaczona w formule IRR), zakładając, iż sprzedaż mieszkania (z jednoczesną spłatą kredytu), nastąpi po 5 latach od daty zakupu mieszkania?

iCCS Spółka z o.o.

Cegielski - Chrystowicz - Stelmach

Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych Wrocław, ul. Rysia 3/2; http:// www.iccs.pl

opracował:

Piotr Cegielski, MAI, MRICS, CCIM

mail: [e-mail]