4544139754

Materiały dydaktyczno-szkoleniowe „Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym

Uwaga: zakaz komercyjnego wykorzystywania materiałów w całości lub części bez zgody autora

ZADANIE NR 26 (poziom trudności: średni):

Inwestor zamierza zakupić lokal użytkowy o powierzchni 100 m², będący od 5 lat przedmiotem 10-letniej umowy najmu. Miesięczny przychód z najmu lokalu wynosi 150 zł / m² / miesiąc (płatności z dołu); przy czym czynsz nie podlega indeksacji w trakcie trwania umowy najmu (przychody stałe w ujęciu nominalnym). Wszystkie wydatki związane z utrzymaniem oraz eksploatacją nieruchomości pokrywa najemca (przychód z wynajmu równy jest dochodowi operacyjnemu netto).

Przeprowadzona analiza rynku wykazała, iż rynkowy poziom stawek czynszu dla podobnych lokali wynosi obecnie 200 zł / m² / miesiąc, przy czym dotyczy to lokali obecnie oddawanych w najem na analogicznych zasadach. Jednocześnie stwierdzono, iż poziom stawek czynszu rośnie zgodnie z inflacją, którą w okresie najbliższych pięciu lat szacuje się na poziomie 2,50% rocznie. Analiza rynku pozwala ponadto na przyjęcie założenia, iż poziom stopy kapitalizacji wartości rezydualnej dla wycenianego lokalu wyniesie 8,50%.

Inwestor może uzyskać 30-letni kredyt w wysokości równej 75% ceny lokalu. Oprocentowanie kredytu wynosi 6,50% w skali roku (raty stałe, płatne z dołu raz w roku). Inwestor planuje zbyć lokal po upływie 5 lat, spłacając przy tym jednorazowo cały kredyt W okresie posiadania nieruchomości dochody netto po spłacie rat kapitałowych będą lokowane na koncie bankowym o oprocentowaniu rocznym równym 5,00%. Inwestor zdecyduje się kupić nieruchomość za cenę, przy której oczekiwana stop zwrotu z kapitału własnego wyniesie co najmniej 20% w skali roku (uwzględniając reinwestycję dochodów).

Pomijając koszty transakcyjne, amortyzację oraz podatek dochodowy oraz zakładając, iż wszelkie przepływy pieniężne mają miejsce raz w roku na koniec roku wyznaczyć:

•    wartość nieruchomości z punktu widzenia inwestora (Investment Value);

•    stopę zwrotu z inwestycji (odpowiednik stopy dyskontowej, wyznaczoną w formule IRR);

•    stopę kapitalizacji odpowiadającą zrealizowanej transakcji.

iCCS Spółka z o.o.

Cegielski - Chrystowicz - Stelmach

Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych Wrocław, ul. Rysia 3/2; http:// www.iccs.pl

opracował:

Piotr Cegielski, MAI, MRICS, CCIM

mail: [e-mail]