ZADANIE Nr 4
Ustalić wartość rynkową nieruchomości położonej w miejscowości NN,
zabudowanej budynkiem biurowym klasy B o powierzchni użytkowej 1000 m2.
Budynek od kilku lat dzierżawiony jest w całości przez wiarygodna firmę.
Warunki dzierżawy:
1. umowa na czas oznaczony wygasa za 4 lata; jej przedłużenie jest
niemożliwe ze względu na plany inwestycyjne dzierżawcy.
2. czynsz dzierżawny 20 zł/m2/miesiąc
3. wszelkie koszty eksploatacji i opłaty dotyczące nieruchomości ponosi
dzierżawca.
4. Dzierżawca zwróci nieruchomość właścicielowi po przeprowadzeniu
remontu, którego zakres zapewni odtworzenie jej stanu w dniu przejęcia w
dzierżawę. Protokół określający stan nieruchomości w dniu przejęcia w
dzierżawę znajduje się w dyspozycji właściciela.
Na podstawie badania segmentu rynku nieruchomości biurowych w miejscowości
NN ustalono że
1. aktualny i prognozowany na najbliższe lata czynsz rynkowy dla wycenianej
nieruchomości, określony przy wykorzystaniu podejścia porównawczego,
wynosi 40 zł/m2. Czynsz ten obejmuje wszystkie wydatki operacyjne, z
wyłączeniem telefonu.
2. aktualny i prognozowany na najbliższe lata poziom pustostanów i
nieopłaconych czynszów dla tego segmentu rynku nieruchomości w
miejscowości NN wynosi 15%
3. wydatki operacyjne związane z funkcjonowaniem nieruchomości oceniono na
25% potencjalnego dochodu brutto
4. premię ryzyka dla okresu dzierżawy (lata 1-4) przyjąć w wysokości 5,5%
5. premię ryzyka po okresie dzierżawy (rok 5 i następne) przyjąć w wysokości
9,5%
Ustalono też że:
- oprocentowanie bezpiecznych lokat wynosi aktualnie 5,5%
- oczekiwaną inflację roczną oceniono na 2,5 %